老旧小区改造惠及城镇居民 下一个重点是什么？

越来越多的城市居民受益于电梯的安装、保温和老旧小区的改造。下一步的重点是什么？

国家发展改革委(NDRC)和住房和城乡建设部近日联合发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》(以下简称《通知》)，要求安排好2000年底前要改造的城市老旧小区配套设施短板，优先改造燃气、电力、排水、供热等配套基础设施和养老、托幼、停车、便民、充电桩等民生设施。

这些“看不见”、“看不见”的地方，是老旧小区运营中的痛点。弥补配套设施的不足，让居民充满期待。

触摸“看不见的地方”。

3354排查配套基础设施安全隐患，查找民生设施缺口。

旧社区的“老”与“旧”，不仅体现在具体的建筑年代，还隐藏在许多“看不见的地方”。

“加装电梯、硬化道路都是‘看得见的地方’，而‘看不见的地方’也应该是改造的重点对象。”北京市海淀区一个老社区的居民陈军谈到了老社区的改造。陈军居住的小区建于上世纪80年代初。由于建筑年代久远，小区配套设施存在排水设施老化、供暖温度低、光纤速度慢等问题。以排水设施为例，楼内上下水管均为铸铁材质，老化锈蚀严重，存在渗水漏水等现象。“停水后恢复供水时，水呈棕红色，混有砾石，恢复清澈需要很长时间。管道腐蚀影响了水质。我家不烧自来水喝，也不用自来水做饭。”陈说。

老社区的居民也有强烈的改革民生设施缺口的愿望。

“大楼入口离地五步，但没有无障碍设施，对坐轮椅、拄拐杖的老人来说特别不方便。社区老人孩子多，养老设施缺乏。”80多岁的王淑贞住在北京朝阳区一个建于上世纪90年代的住宅区。目前有一个烦恼：“我们是一梯两户的结构，有的业主干脆占用电梯外的公共空间，截断存放杂物，非常不安全。但是，物业没有执法权，现在成了‘难题’。”王淑贞说。

这些“看不见”、“看不见”的地方，既包括市政配套等基础改造内容，满足居民生活便利需求的完善改造内容，也包括丰富公共服务的升级改造内容，这是下一阶段老旧小区改造的重点。

要求排查燃气、电力、排水、供热等配套基础设施和公共空间的安全隐患；触及养老、托幼、停车、便民、充电桩等设施的缺口。在此基础上，上述设施将优先作为重点内容。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲告诉记者，老旧小区相关设施改造是一项系统工程，包括前期项目立项、中期建设和后期管理维护。前期安排到位，为居民提供解释和指导，是做好整治工作的重要前提。在具体实施过程中，也要坚持因地制宜，分类施策，努力做到一地一策、一社区一策。“摸清情况，找出不足，在改造过程中力求实效，将大大增强老社区居民的获得感和幸福感。”任兴洲说。

良好的建设、改造和维护。

3354加强赛后监督

王淑贞说，设施一旦建成，就要管理好，这意味着要提高社区、物业和相关部门的服务管理能力。“我们小区的停车位不仅缺乏，而且秩序混乱。一些家庭没有，而另一些家庭有很多。时间长了，很多居民对设施管理人员缺乏信任。”

配套设施改造需要压实责任主体。003010强调，要首先落实专业经营单位的社会责任和安全责任，做好安全检查和设施维护。在完善长效管理机制方面，各级市(县)要履行安全管理主体责任，相关部门要按照职责开展安全监督检查。此外，要建立居委会、业委会、物业公司等广泛参与、业务研讨、协调互动的新型社区管理机制，推动社区基层治理体系和治理能力现代化，共同维护改造成果。

转型过程中的整体协调也非常重要。“各单位的托管设施往往是‘九龙水控’，缺乏协调。今天挖水管，明天修井，后天搬光缆.挖、填、挖，不时停水，给居民生活带来诸多不便。”陈军说道。因此，在《通知》中，工程质量安全监管对项目行业主管部门、建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位提出了相应的要求，同时明确加强项目建设的统筹协调，优化空间布局和施工时序，避免重复开挖。

此外，由于历史原因，部分老旧小区没有物业管理，配套设施产权不清，成为中长期配套设施维护更新的障碍。003010明确城市老旧小区改造后，符合条件的小区将由专业物业服务公司市场化接管；引导相关配套设施的产权按照法定程序移交给专业经营单位，由专业经营单位负责后续维护管理。

多渠道筹集资金。

3354协调地方财力；鼓励金融机构参与；引导居民参与投资。

不少居民、专营单位工作人员、物业管理企业负责人在采访中表示，配套设施、民生设施改造是老旧小区改造的难点，“难点在于资金”。

任兴洲认为，解决“钱从哪里来”的关键在于创新投融资机制，推进多主体共建改革；同时，要注重转型的可持续性和促进性资金活水持续涌流，避免筹措资金过程变为“一锤子买卖”。

明确多种资金来源，正是此次《通知》的一大亮点。

一方面，《通知》强调，中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目；各地应统筹地方财力，重点安排消除城镇老旧小区各类安全隐患、提高排水防涝能力、完善养老托育设施、建设停车场和便民设施等城镇老旧小区配套设施改造内容。同时，专业经营单位要落实出资责任，优先安排老旧小区配套设施改造资金。

另一方面，《通知》指出，发挥开发性、政策性金融支持的重要作用；鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；对养老托育、停车等有一定盈利的改造内容，鼓励社会资本专业承包单项或多项等；按照谁受益、谁出资原则，积极引导居民出资参与改造等。

“谁受益、谁出资，这6个字落实起来难度不小。2013年，物业在电梯里贴出公告，表示电梯已属过时产品、亟须大修或更换。现在公告还贴在那儿，就是没人出钱！”王淑珍表示，“我们这些老住户都愿意出钱，维修基金这个池子也该续水了。另外，小区广告牌很多，产生的公共收益也应用于设施养护。”

为落实“谁受益、谁出资”原则，《通知》给出了具体办法：在引导居民出资参与改造时，可采取直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式。同时，建立健全住宅专项维修资金归集、使用及补建续筹制度；统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障后续管养资金需求。

任兴洲解释，考虑到老旧小区自身特性，配套设施改造资金需要多渠道筹措。这既非财政“大包大揽”，也非业主完全“自掏腰包”，而是通过中央财政、地方财政、居民、社会资本等多主体参与共建共改。

专家表示，不同小区的改造侧重点不同，在“谁出钱”的问题上应坚持具体问题具体分析：基础类改造应由各级财政提供资金支持；完善类、提升类改造则应由居民分摊履行出资责任，社会资本也可通过市场化机制引入，用于具有一定营利性的设施改造。其中，引导居民协商一致并形成共识、取得楼宇乃至小区公共利益的“最大公约数”至关重要。