118余宗地块终止出让 二级集中供地彻底降温

截至9月24日，重点城市第二次集中供地进度过半，成都、沈阳等城市率先完成第二批土地出让。然而，统计数据显示，截至目前，已有超过118宗土地出让被暂停，占这些城市地块的25%。整体来看，市场全面降温，溢价率较第一轮大幅下降，土地拍卖率上升。这反映了房地产企业征地积极性的下降。

二次集中供地，整体供冷。

9月23日，南京市规划和自然资源局宣布，二级集中供地中有11宗地块因故终止供地，这些地块占本次供地规模的21%。同日，重庆市公共资源交易中心宣布，重庆市二级集中供地9宗地块终止供地。

值得注意的是，在此之前，长春、天津、青岛、济南、合肥、成都、沈阳等城市已在第二次集中供地前停止出让部分土地。

据中原地产研究中心统计，截至目前，已有超过118宗土地被叫停，占这些城市宗地的25%，部分待拍卖土地被叠加。整体来看，30%的土地进行二次集中供地相当于拍卖。

据了解，截至目前，22个重点城市中已有20个城市正式发布二次集中供地挂牌公告，其中不少城市在延期后调整了土地拍卖规则，宁波、郑州尚未挂牌。根据中智研究院的报告，二次集中供地可谓一波三折。原计划7月上市，但由于土地拍卖规则调整，多数城市8月上市，9-10月集中成交。

更重要的是，二级集中供地市场全面降温。房地产研究院凯瑞的报告显示，8月以来已完成第二次集中供地的城市土地拍卖并不火热，溢价率较第一轮大幅下降，尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热度城市，在第二次集中供地期间底价成交较多。

该所报告还显示，已完成二次集中供地的城市稳地价效果显现，整体土地市场降温，退证拍卖率上升。比如济南二次集中供地供应的59宗地块中，取消16宗，以底价出让43宗。吉林供地二次集中供地的75宗地块中，取消8宗，出让18宗，底价出让46宗，溢价出让仅3宗。

展望未来，克里认为，考虑到近期的市场、资金和政策环境，重点城市二次集中供地“降温”将是大概率事件。即使是市场热度长期处于高位的杭州，10幅具有竞争品质的地块中，有9幅未能达到登记标准，无法进入后续正式竞价，相当于拍卖。接下来，重点城市集中土地拍卖热度下降将成为普遍现象。

房企拿地积极性降低。

对于二级集中供地重点城市拍卖、退证率大幅上升的原因，中国手指研究院报告认为，一方面，在政策调控频繁加码、房企资金持续压力下，房企拿地步伐放缓；另一方面，房企在二次集中供地中获取土地的紧迫性在下降。两次集中供地的背景不同。在第一次集中供地之前，受“两集中”政策影响，重点城市连续几个月未能供地，而第二季度出让的第一批地块可在年内入市，这有助于房企的业绩，a

某房地产企业投资开发部负责人周晓(化名)对记者表示，房地产企业征地积极性有所下降。一方面，二次集中供地规则发生较大变化，不少城市停止、暂停二次集中供地，导致出让地块数量减少。房企面临着征地销售比例不能超过40%的监管指标压力，降低了房企征地积极性；另一方面，当前行业融资收紧给房企带来了严峻的资金压力，签约销售整体下滑、流动性差、购地资金监管等种种迹象，都让房企资金链紧张。

南方房企投资发展部另一位负责人钟鸣(化名)对记者表示，目前房企在拿地时往往比较谨慎。比如对于市场表现相对冷淡、商业用地需要自持的城市，房企会采取观望态度。对于房企来说，面对新的政策变化，应该积极研究政策本身和土地项目本身的合理性，然后做出相应的规划。

值得注意的是，对于房地产企业来说，“冷市场”并非完全没有好处。根据嘉里报告，在热度较低的情况下，房地产企业的征地成本有一定程度的下降，利润率较第一轮明显扩大。现金流相对稳定的房地产企业可以适度补仓，但也要防范市场下行风险。

周晓还告诉记者，降低溢价率、限制质量确实给房企留下了一定的利润空间，让房企盈利，有效规避了后续发展过程中的风险。钟鸣认为，土地供给侧调控由“控制地价”向“控制实际地价”转变，意味着热点城市的实际价格将保持稳定，因此在一定水平上控制土地成本也有利于房企。此外，“竞争品质”的规则变化有利于让房企重视和提升产品品质，也有利于行业的长期可持续发展。