多宗土地储备价格交易聚焦土地供应市场或迎“拐点”

近日，持续三天的苏州、成都第二轮集中土地拍卖结束。与第一轮集中供地的火爆行情不同，本轮土地拍卖并不火爆，溢价率低于第一轮。特别是在青岛、济南、天津、沈阳等低热度城市，底价成交成为第二轮集中土地拍卖的主旋律，土地拍卖也明显增多。

在“降低一次性报价区间上限”、“取缔马甲”、“提高保证金比例”等管控措施下，苏州、沈阳、成都等城市第二轮集中土地拍卖较第一轮明显下降。以苏州为例，苏州的保险费率降至1%；在19个成功出售的地块中，只有3个以溢价出售，1个超过最高价格。

研究中心研究员马表示，近期，从市场、资本和政策环境来看，重点城市第二轮集中土地拍卖“降温”将是大概率事件。即使在市场热度一直处于较高水平的杭州，十大竞得优质地块中，有9块未达到登记标准，无法进入后续正式竞价，相当于“流动拍卖”；此外，前几天杭州和南通都经历了“退地”风波，使得重点城市集中土地拍卖热度下降成为普遍现象。

土地供应规模方面，苏州第二轮集中土地拍卖的宅地供应较第一轮大幅减少，涉及宅地22处，总供应面积仅267万平方米，较第一轮减少40%。但22宗地块中，有2宗被提前叫停，其余20宗地块中，1宗被拍卖，19宗被出售，拍卖率高达14%，与首轮零拍卖形成鲜明对比。

不仅如此，苏州的土地出让规则也有了明显的升级。总的来说，新规主要针对苏州首轮土拍中部分地块溢价较高、马甲较多的情况。严格遵守“地价管控”要求，下调5宗地块一次性报价有效区间上限。同时，出台了一系列“限背心”措施。例如，同一企业及其控股公司不得参与同一宗地的投标。此外，苏州部分地块保证金上调，房地产企业资金来源严查。

在成都，与第一批集中供地相比，本次集中供地调整了土地拍卖规则，包括要求开发商自筹资金、“禁马甲”等。竞价达到上限后，并没有延长上一个竞争性自营租赁住房面积，而是改为竞争性销售型人才公寓面积。

马表示，转让规则的升级大大提高了房企获取土地的门槛，可以在一定程度上防范房企的财务风险。

今年半年报业绩发布时，央企华润置地管理层表示，华润将量入为出，保证合理回报，确保华润置地财务结构非常稳定，谨慎对待土地市场。

融创中国董事长兼执行董事孙宏斌表示，今年下半年将积极控制征地总量和节奏，审慎收购优质土地。预计股权土地收购的销售比例将控制在20%以内。他表示，2021年下半年市场压力会比较大，包括融资市场和销售，留下一个相对安全的边界。