22个城市第二批集中供地越来越冷 头部房企收购的土地量占60%

截至9月22日，全国22个城市第二批地块已出让过半，厦门、福州、苏州等10个城市率先完成出让。可以观察到，与第一轮集中供地相比，溢价率下降、拍卖率上升成为本轮土拍的突出特征。

研究机构认为，随着政策调控的常态化和房地产金融的审慎管理，房企收购土地的意愿有限，预计后续竞价的城市土地市场也将降温。拥有大量第二批拍卖和牌照撤回地块的城市，或将进一步优化土拍规则。

多城市降低保险费率上限，提高参与门槛。

由于土地拍卖规则的调整，在第二次集中供地过程中，很多城市的土地出让被推迟或重新挂牌。比如深圳、杭州、青岛都停止上市重新上市，福州、济南、沈阳、苏州、天津都推迟了土地出让。就出让时间而言，很多本应在8月集中进行土地拍卖的城市，都推迟到了9月和10月。

中国手指研究院发布的一份报告显示，在22个重点城市，集中供地第二轮土地拍卖规则较第一批呈现三大变化：一是优化拍卖规则“限价抖号”。以广州、南京、杭州、合肥为代表的大部分城市将地价上限下调至15%，降低了房地产企业的征地成本。部分城市取消“竞建”“竞自持”，多数城市在竞价达到上限后引入摇号作为最后环节。其中，上海、苏州实行“一次性报价”，无锡、福州等11个城市“摇号”出售，北京、青岛等6个城市采取“高质量竞价”。

其次，多维度提高拍摄门槛。在开发资质方面，重点城市第二批地块出让规则对竞买人的开发资质要求更为严格，包括资质等级、年限、联合多主体等。在土地购置资金方面，加强了审查。除天津外，大部分城市已明确房地产企业股东及土地购置资金来源为“五禁”，上海、南京等城市在土地拍卖前后必须通过会计师事务所进行审查。

最后，提高质量相关标准。杭州、苏州等10个城市在第二批集中供地中强调“质量”要求。其中，北京和合肥设定了最低质量标准，同时部分地块以“高质量竞价”的方式出让。青岛、沈阳等城市采取“争质”方式，苏州、成都等城市发布“定质”细则。

拍卖率有所上升，头部房地产企业获得的土地量占60%。

第二次集中供地之初，不少城市限制土地溢价率上限，被解读为开发商受益。但仔细研究规则后发现，很多细则，如严格的土地购置资金来源、有竞争力的建筑质量等，都对开发商提出了更高的要求。从大环境来看，目前各种严控政策频出，热点城市市场降温，房地产行业整体形势趋紧，房企拿地态度变得谨慎。

据克尔研究中心分析，从已完成第二轮集中土地拍卖的城市来看，土地拍卖规则的调整产生了一定的稳定地价效果，土地市场普遍降温。与第一轮集中土拍卖热度相比，各城市第二轮集中土拍卖热度均有所下降。具体来看，交易溢价率低于第一轮土拍，尤其是济南、天津等低热度城市，溢价率下降超过10个百分点。

对于市场前景，中智研究院认为，预计未来待拍卖的城市土地市场也将降温，部分区位好或利润相对较高的地块仍是房企关注的重点，进入竞价最后阶段的概率较高，而利润较低或出让要求复杂的地块则有可能被拍卖或取消。

“拍卖和撤地批次较多的城市将进一步优化土拍规则。”该院还分析，为响应加强住房保障体系建设的要求，部分城市第三批集中供地将增加保障性租赁住房用地供应，其中长春已明确表示，第三批将主要使用棚改用地和租赁住房用地，原则上不再供应住宅用地。

不过，在土拍的寒冷环境下，头部房企依然表现不俗。根据嘉里研究中心的数据，在包括宅基地土地交易在内的第二轮集中供地中，TOP20房企获得的土地金额达到1047亿元，占交易总额的60%，较第一轮增加4%。其中，中海、保利、厦门建发位列前三。

该院认为，随着土地市场热度下降、征地成本下降，第二轮土地集中拍卖规则调整将为资金雄厚的房企带来征地机会，有助于其以较低成本增加优质土地储备。