把握供需矛盾 化解租房痛点

随着人口的不断流入，住房租赁需求在很长一段时间内依然旺盛，超大城市租赁市场的供需矛盾更加突出。租赁市场治理的关键是在供给侧发力，增加现有供给，扩大增量，落实“租售平等权”，加强市场监管，更好地保护承租人权益。

今年夏天，北京的住房租赁市场在经历了两年的萧条之后，迎来了一波“小高峰”。8月底，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)，提出“房地产中介机构不得提供转租服务”、“限制租金上涨”等措施，随后对两家存在相关违规行为的企业进行行政处罚。对于北京这样的特大城市来说，高昂的租金是很多租客的痛点。管理和规范租赁市场具有重要意义。其中，有些观点需要澄清。

租金高是因为长期租公寓造成的“高差价”吗？数据显示，我国超一线城市的租金收益率不足2%，明显低于国际水平。我国长租公寓的运营多为分散式公寓，类似“二房东”。普遍采用“AG低成本”“长收短付”的运营模式，资金周转较慢，很多长租公寓企业面临资金压力。集中公寓是先建后租的房企。这种“重资产”的模式受制于高地价、高成本等因素，也面临着相当大的经营压力。显然，说长租公寓企业利润高，有点草率。

是因为租赁市场的垄断和恶性竞价吗？近两年大城市大型住房租赁企业市场份额仅占2%，市场发展空间大。但从代表市场竞争和垄断程度的指标来看，分散式公寓的头部企业中，自由友和公寓的市场集中度约为30%，而集中式公寓以魔方为首，行业集中度为56%。头部企业渠道优势明显，议价空间大。为了扩大规模，争夺住房，他们往往以高于市场价20%甚至更高的价格购买住房，导致租金成本上升。

一部分原因是哄抬价格，根源在于“稀缺宝贵”。根据第七次全国人口普查数据，近十年来，北京、上海、深圳的年均常住人口分别增加了22.8万、18.5万、71.3万。虽然增速有所放缓，但大城市人口净流入的趋势仍将持续，住房租赁需求将在相当长的一段时间内保持强劲。未来，随着人口的不断流入，超大城市租赁市场的供需矛盾将更加突出，这将成为租金居高不下的重要原因。

只有找到正确的着力点，才能对症下药。很多年前，国内很多城市都在尝试解决租赁市场的供需矛盾和恶性竞价，其中一些取得了成效，另一些还在探索中。笔者认为，租赁市场治理的关键应该放在供给侧。要先盘活存量，鼓励长租公寓企业通过税收优惠等政策改造闲置低效的商业楼宇和酒店，增加现有供给；然后扩大增量，继续提高大城市租赁住宅用地比例，加强公共租赁住房建设用地规划，增加保障性租赁住房；还必须落实“租售并举权”，加强市场监管，实时监测租金价格水平，整治恶性竞争等现象，及时惩治违规经营和损害承租人权益的行为。不得不提的是，德国法律规定3年内涨幅上限为15%，这给我们提供了一些启示。