楼市“非理性”限价有“令”

二手房交易的参考价机制在很多地方与“限价单”并存。这看似矛盾的表象背后，其实是楼市发展区域分化背景下不同形式的“稳房价”。

近日，记者梳理当地楼市政策注意到，由于年内少数城市房地产市场持续回暖，为实现楼市“三稳”，二手房交易参考价格机制实施；同时，下半年以来，为实现房地产市场平稳健康发展，部分城市还出台了“跌停令”。记者最近对这种情况的原因展开了调查。

几个城市

定二手房参考价。

二手房交易的参考价格机制主要源于深圳楼市持续过热。

据记者了解，去年4月至今年1月，深圳二手房销售价格指数连续10个月实现两位数同比增长。针对上述情况，今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手房成交参考价格发布机制，同时发布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。该政策出台后，深圳多家银行也明确表态，以二手房交易参考价格作为按揭贷款的参考。

现在，半年过去了。深圳市住建局数据显示，8月深圳二手商品房成交量为23.3万平方米(2520套)，同比下降77.28%。其中，二手商品房成交量为19.54万平方米(2043套)，同比下降79.96%。

谈及二手房交易的参考价格机制，深圳市民毕女士告诉记者，“最近几个月，我能明显感觉到二手房市场降温了，尤其是我一直关注的百花区的学区房，价格大幅度下降。而且，不仅是二手房，法国拍卖行的人气似乎也在下降。”

毕女士说，前段时间有一家拍卖行，起拍价相当于这个地区二手房的参考价。虽然这个拍卖行的价格比之前的市场成交价低了180万元左右，但还是被拍卖了。“我认为这是一个信号，说明深圳楼市的调控措施起到了降温的作用。作为一名潜在买家，我的心态已经稳定下来，我准备继续观望。”

“虽然二手房本身的价格不能像新房一样直接限制，但并不意味着二手房价格不能得到有效控制。”安居客58房研究院院长张博在接受《证券日报》采访时表示，二手房量价变化对房地产市场整体稳定具有重要意义，特别是在一些二手房成交量已经占到一半、存量房源是主要市场供给的城市。总的来说，建立二手房交易参考价格机制，确实可以最大程度稳定市场对二手房价格的预期。

据记者不完全统计，截至目前，广州、成都、Xi安等至少10个城市建立了二手房交易参考价格机制；此外，一些城市通过核实二手房挂牌价格，加强了对二手房价格的管控。

比如成都市民肖先生告诉记者，“我看中了一套二手房，房主6月底报价180万元，预付了5万元定金和1.8万元中介服务费。在我交首付的两个月里，二手房的房价已经降到了160万元。为了及时止损，我取消了买房计划，已经交的6.8万元也浪费了。”肖先生的经历，在一定程度上反映了成都楼市的降温

比如前几天江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品房实际成交价格不得高于备案价格，禁止低价倾销(如低于成本价、变相降价等)。)，坚决杜绝恶性竞争、降低标准和质量、延期交货等违法行为。此外，沈阳、桂林、昆明、唐山也相继出台了类似政策。

“楼市稳定，要防止房价涨跌。”张博解释说，今年以来，各地楼市调控措施主要表现在控制房价上涨，尤其是热度过高的城市，其政策力度明显加强。但随着调控的深入，房地产市场的分化趋势也在加剧，即部分城市楼市成交量持续低迷。

以江阴为例，根据江阴510房产网发布的数据，8月份江阴商品房销售975套，环比下降14.77%，同比下降59.49%。其中，住宅成交780套，环比下降22.92%；非住宅交易195笔，环比增长47.73%。截至9月1日，江阴共有可售房屋38170套，其中可售房屋21951套。按照目前的去化速度，全市住宅楼的去化周期约为13个月左右。

易居研究院智库研究中心总监严跃进对记者表示，从目前部分城市推出的“限跌令”来看，其本质在于库存较多、去化周期长且人口虹吸能力相对偏弱，由此导致房企营销出现乱象，进而造成交易秩序的混乱。

一位不愿具名的业内人士向记者表示，三四线城市的房地产商出现降价销售、打价格战等行为，归根结底还是为了快速回笼资金。在房企“三道红线”、贷款集中度管理以及重点城市土拍“两集中”政策实施的背景下，今年房企资金管控能力受到很大挑战。而在部分房屋供给量较多的城市，其需求量无疑是小于供给量的，购房者是有限且固定的。在这种情况下，“以价换量”成为房地产商的首选。

在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌令”的存在就显得很有必要。严跃进表示，房价的无序下跌易引起恶性竞争，从这个角度看，限制房价下跌有利于市场预期的稳定。

事实上，近年来我国房地产市场运行特征发生了明显变化，从区域市场来看，分化加剧的态势比较明显。

在张波看来，各城市房地产市场的分化，亦是基本面的体现。一方面，不同城市的需求增长存在差异，一二线及热点城市的人口流入，是需求增长的直接推动因素；另一方面，受土地供应节奏和库存影响，不同城市的市场供求状况亦会存在明显差异，这也导致市场对于调控的敏感度有所不同。因此需要因城施策，以保障房地产市场的整体平稳健康发展。