多贵啊！上半年上市房企信托融资成本高达24%

最近，大型房地产企业的信托违约一直是热点。房地产作为信托公司重要的融资方式，受到房地产企业的青睐。近年来，在监管趋严的背景下，房地产信托规模持续萎缩。截至二季度末，房地产领域信托基金投资规模为2.08万亿元，同比下降约17%。

值得注意的是，对于部分上市房地产公司来说，信托融资占据相当大的比重，成本较高。记者梳理相关半年报发现，上半年110余家上市a股房企中，有15家披露了信托融资情况，信托融资成本在所有融资渠道中“最贵”，近一半融资成本达到10%以上，部分公司高达24%。从信托融资占比来看，四大信托的融资规模占比均在30%以上，其中*ST广信占比接近70%。此外，截至上半年末，三家房企信托融资余额均超过100亿元，金融街更是高达210亿元。

融资成本高达24%。

近一半超过10%。

与银行贷款相比，信托融资条件更为宽松，但成本也不小。房企在非标融资中主要通过房地产信托融资获得非银行贷款，其利率通常高于银行贷款。

*ST广信最为典型，信托融资成本跨度较大。半年报显示，截至今年6月末，*ST广信信托融资余额为22.8亿元，融资成本在3.36%至24%之间，融资期限为两年及以下。此外，公司曾两次向某头部信托公司借款4.5亿元，合同利率为9%。这两笔贷款于2018年9月逾期，目前正在司法强制执行中。截至今年6月底，上述贷款逾期利率高达24%。

虽然24%的利率还是个案，但总体来看，房企的信托融资成本并不低。相关数据显示，15家上市房企中有7家信托融资成本超过10%。从平均融资成本来看，四家房企均在10%至11%之间；从融资成本区间来看，*ST广信等三家公司的融资成本高达10%以上。

"实际上，与往年相比，房企的信托融资成本有所下降."伊一信托研究员帅国郎表示，目前房地产信托项目对投资者的年化收益率在7%以上，考虑信托公司的收益，房企的融资成本普遍超过10%。

“现在，房地产信托实行监管余额控制，加上降低非标融资规模的压力，提高了信托公司的议价能力。”当地一家国有信托公司的内部人士认为，“公司在选择项目时比较保守，房地产信托的年化收益率一般在7%左右波动。按照公司2个点的利润，房企的融资成本大概是9%到10%。”

“随着房地产信托监管的收紧，目前公司在项目选择上更加谨慎，更倾向于大型房地产企业，更倾向于一二线城市等发达地区。此外，项目年化收益率在7%-9%之间，公司利润一般维持在1.5%甚至2%以上。因此，房企融资成本在10%以上是正常的。”一位具有央企背景的信托公司相关人士表示。

四大信托融资占比超过30%。

金融街规模210亿元。

尽管成本较高，但许多房地产企业仍将信托融资作为最重要的融资渠道。记者发现，在15家上市房企中，*ST广信等4家上市房企上半年融资规模占比超过30%。

目前，股权型房地产信托逐渐成为转型的探索方向。据中国信托业统计，房地产股权投资模式发展迅速。上半年，采用股权投资模式的房地产集合信托规模达1138.73亿元，环比增长38.64%，同比增长377.15%，创下近年新高，成为房地产信托投资领域最重要的投资模式。

根据溥仪标准，房地产股权投资信托将满足阶段性发展的需要，成为房地产信托业务转型发展的突破口，因为它既可以不占用信托公司不规范的信用额度，又可以优化房企的财务指标。