房企进入深度调整期 “三高”改善明显

对于房企来说，只有不断提升自身软实力，推动企业数字化转型，从管理中求效益，为市场提供更好的设计、更好的居住体验、更优质的房源，才能在竞争中脱颖而出。

上市房企发布的2021年中期业绩报告是了解房地产行业发展的重要窗口。通过上市房企的中期报告可以看出，在“房住不炒”的背景下，房企进入了深度调整期。很多房企都在通过精耕细作、布局扩张来寻求更多的发展机会。

增收少增利成为今年上半年房地产企业的真实写照。比如碧桂园、保利、融创营业收入同比增长20%以上，而万科同比增长14.2%。然而，净利润的增加或减少几乎没有增加。头部企业万科净利润同比下降11.68%，这是12年来净利润首次出现半年下滑。融创净利润同比增长9.4%，碧桂园净利润同比仅增长2.3%，保利地产同比仅增长1.72%。事实上，今年并没有出现增收节支的情况。随着近年来房地产调控力度的不断加大，推动房地产长效机制的构建，房企也迎来了发展的转型期，正在逐步告别过去粗放式、高利润的发展阶段。房地产企业面临深度调整的规模和速度不应再是唯一目标。

多家房企的中期报告显示，在政策的助力下，经营安全正成为重要目标。高融资、高负债、高杠杆是过去很长一段时间房地产企业的重要特征。在房地产金融调控下，房企“三高”明显改善，降负债降杠杆取得积极成效。

上半年对房企影响较大的政策之一是重点房地产企业资金监控和融资管理的“三线四档”规定。“三条红线”是指剔除预付款后，资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。根据踩线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四个等级。每降低一个等级，有息负债的最高增长率就会提高5%，即使是绿色等级的房企，有息负债的年增长率也不会超过15%。越是“踩线”，房地产企业降杠杆的压力越大。一度，“降档”成为房企的当务之急。“三线四档”规则是去年8月出台的，实施一年多了。目前，重点房企三大核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，融资行为更加审慎自律，整体经营趋稳。

今年以来，央行建立了银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，这是对房企影响深远的又一金融监管举措。这使得银行在一定程度上降低了对房地产企业的贷款规模，与“三线四档”规则在房地产企业去杠杆化方面形成了政策协同。

需要注意的是，在试图降低债务和杠杆的过程中，部分房企短期内可能会有阵痛。但“三高”模式始终在钢丝绳上，一旦出现业务问题，就会影响全身，可能引发业务危机，甚至系统性金融风险。长期来看，在“三线四档”规则的指引下，房企应该通过降低负债和杠杆，将黄灯、橙灯、红灯的指标变成绿色。

高质量产品的展示需要努力。对于房企来说，只有不断提升自身软实力，推动企业数字化转型，从管理中求效益，为市场提供更好的设计、更好的居住体验、更优质的房源，才能在竞争中脱颖而出。同时，紧盯国家未来发展规划，房企可以在城市更新、老旧小区改造、房屋租赁、物业管理、社区养老等方面赢得更多发展机遇。

多元化也是企业应对行业变化的重要举措。比如碧桂园就报道了机器人产业、智能化建设、现代农业布局的进展。万科的业务已经延伸到长租公寓、商业、物流仓储等。保利已布局品牌酒店、购物中心、旅游度假等。但多元化的布局和传统的主业专注于管理能否给企业带来更多的利润，还需要时间来检验。