广州二手房参考价对楼市有什么影响？记者实地考察

8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，公布广州市96个热点小区首批住宅小区二手房成交参考价格。记者发现，《通知》公布的参考价基本为今年市场成交价格的70%-80%，引起了业内和市场的热议。

9月1日，记者走访多个热点小区，发现不少中介商铺已紧急撤下房价。1日晚，贝壳等房屋中介网站也删除了交易数据，中介表示，大部分提出报价的业主都在观望。专家认为，公布二手房参考价将切断中介(业主)挂牌价格推高成交价格的周期，预计未来三个月二手房成交量将大幅下降。

记者访问

卖家在观望网上平台找不到均价。

103010发布后，各市场主体是否会执行参考价？业内有很多讨论。据统计，第一批热点的住宅小区主要分布在天河区(54个)和黄埔区(23个)，其余分布在番禺区(8个)、海珠区(7个)和越秀区(4个)。以天河为例，位于珠江新城核心区的保利新宇花园、中海花城湾等多个住宅小区，参考价格分别为96957元/平方米、92641元/平方米，较中介平台挂牌的18-19万元/平方米单价“腰斩”。

根据嘉里数据，首批96宗住宅成交的参考价基本为今年市场成交价格的70%-80%，但已接近2020年的单一成交价格。其中，近七成住宅小区的参考价与2020年二手成交价格相差10%左右。也就是说，2021年，96个住宅小区的二手房成交价格与第一批公布的参考价格相比，都出现了大幅上涨。

记者走访珠江新城发现，不少中介店铺在9月1日紧急撤下相关社区挂牌信息，或将具体价格替换为“惊喜价”等字样。保利新宇花园周边一家中介店的工作人员表示：“目前，大部分提出报价的业主都处于观望状态。如果他们不急需资金，就不会轻易降价。《通知》对市场的影响暂时不明显。”据中介介绍，保利新宇花园二手房均价仍在14-15万元/平方米之间。

记者在鄄丰园小区外的一家中介店看到，该小区房源信息尚未移除，鄄丰园投放市场的二手房价格维持在10-15万元/平方米，明显高于参考价格80747元/平方米。在记者走访期间，涓丰园的一位业主来到中介店，表示将暂停放人。“昨晚看到新闻后，我今天过来了。如果降价这么多，我就不卖了。”店主说。

越秀区首批公布参考价格的4个社区位于东风东路沿线，附近有东风东路小学、育才学校等知名学校。这四个小区的二手房参考价格为6.9-8.2万元/平方米，而中介平台显示平均挂牌价格不低于10万元/平方米。记者走访了附近的中介店铺，发现很难找到这四个社区的挂牌信息，但其他社区依然正常展示。一位房产中介告诉记者，小区内买房的人大多是为了孩子能在周边学校就读，对合格的房子需求旺盛，

003010提到，房地产经纪机构和房地产网络信息发布平台应当对上市房源进行自查，不得发布价格虚高的二手房房源。9月1日晚，记者发现，网上中介平台上的贝壳、链家等二手房的“交易核对”功能被下架，在已公布参考价格的96个小区中均找不到均价，这些小区只有几套房子在售。而且在这两个平台上，广州所有的二手房社区都已经找不到过去的成交记录。

专家意见

预计未来三到六个月，二手房价格会有所下降。

记者采访了几位房产中介，他们对二手房参考价政策的态度不一。有中介表示支持，表示如果真的降价，会吸引更多买家；更多中介认为，这一政策的出台必然导致成交量下降和业绩受损。

事实上，在《通知》发布之前，广州二手房网签数量已经有所下降。据广州市房地产中介协会发布的数据显示，今年8月(统计期为2021年7月26日至2021年8月25日)，网上签约二手房总数和网上签约面积分别为8535和82.17万平方米，环比分别下降4.23%和3.10%，同比分别下降44.11%和43.32%。

房贷支付比例方面(按网上签约人数计算)，根据广州市房地产中介协会数据，8月份，广州市中介促成的二手住宅房贷支付比例环比下降2.66个百分点至53.11%，连续第五个月环比下降。

此外，也有买家担心银行会根据参考价评估贷款金额，即贷款金额减少，成交价格不变，首付增加。记者致电广发银行广州分行某支行业务经理，了解到广发银行广州分行所有支行都会将交易参考价格作为开展业务的考虑因素之一。民生银行广州分行某支行业务经理表示，目前贷款审批流程复杂，政策刚刚出台。是否以二手房参考价申请贷款，要看实际情况。

广佛地区首席分析师肖表示，如果将二手房参考价应用于银行按揭贷款业务，将对广州二手房交易产生较大影响，这在当前房贷利率上调、房贷审批周期大幅延长的背景下是不可避免的。

广东省住房政策研究所究中心首席研究员李宇嘉认为，一手房限价是当下趋势，但这会导致二手房和一手房价格倒挂，结果就是“打新热潮”。实施二手房参考价可以引导业主和中介挂牌价趋向理性，斩断挂牌价推动买家市场预期、拉动成交价上涨的循环。

中原地产广州项目部总经理黄韬表示，自广州楼市“421”新政出台后，珠江新城等热点区域的二手房价已有下降趋势，但总的来说依然是“升多跌少”。二手房参考价的出台是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体举措，对促进房地产市场良好发展会起到一定的作用。

黄韬认为，按照以往的经验，如果持续三个月成交量下降，价格就会受到影响，因此预计未来三个月至六个月，二手房价会出现一定的下降。黄韬说道：“在这三个月内会对房产中介公司带来较大的影响，而从长远的角度看，房产中介要为一个更健康的市场做调整和准备。”

肖文晓表示，在“房住不炒”的大政方针下，未来商品住房一定会更多地回归居住属性，它的投资属性会被弱化，“炒房致富”的故事正在远去。

政策导向

发布二手房参考价目的在于稳定预期 　

国家统计局最新数据显示，今年7月，广州是一线城市中一手房、二手房同比涨幅最高的城市，一手房同比上涨10.9%，二手房则同比上涨12.2%。据广州市住房和城乡建设局发布的《通知》政策解读，建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。

今年以来，包括深圳、上海、成都、东莞、西安等全国多个城市已陆续实施二手房参考价，多数城市的二手住宅市场在实施参考价后成交量有明显下降。据广州中原研究发展部统计，从可比城市情况来看，二手市场相对成熟的深圳、上海，短期内成交量下跌幅度在30%-60%之间。此外，国家统计局数据显示，深圳自今年2月公布二手房参考价后，二手房价上涨幅度逐月回落，在5月至7月均出现价格环比下跌的情况。