中央“住有所居”将为行业重新调整房地产发展 不会停滞

8月31日，国务院办公厅召开以“努力实现人人有房住”为主题的新闻发布会，引起全社会广泛关注。

发布会上，住房和城乡建设部相关领导介绍了当前我国住房和城乡建设工作和规划，涵盖住房保障体系、老旧小区改造、青年住房、农村住房、城市建设、房地产长效机制建设等内容。“住有所居”的热词再次为房地产行业的发展定下了新的基调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“住有所居的目标将为共同富裕的发展奠定坚实基础”。

对于这次备受瞩目的政府新闻发布会，有一句话是这样说的“它将决定未来中国房地产发展周期的生死”。对此，RealData首席市场分析师许小乐表示，本次会议没有对楼市调控进行政策加码。中国房地产市场在政策引导下迎来新的发展篇章，但行业不会停滞和下滑。

“活着，活着”这个热词

生活和生活是中国政府工作报告中的高频词。正是党的十九大报告，最终使“住有所居”及相关内容得到了充分而明确的表述，明确宣告了在教育青年、学习教学、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、扶弱帮扶等方面取得了新的进展。

毫无疑问，在上述涵盖每个人生命周期的重要内容中，住在房子里具有关键意义。

严跃进认为，“活着”和“活着”这个词可以从两个角度来理解。长期以来，对行业的提及大多集中在“居者有其屋”上，但自2015年租赁市场持续改革后，“住有所居”的提及明显增多。政府积极引导租赁市场发展，也可以成为共同富裕框架下住房制度改革的创新点。

正如住房和城乡建设部部长王在会上所说，“十四五”期间，住房和城乡建设部将重点发展保障性租赁住房，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供给，努力实现人人有房住”。

“换句话说，未来通过租房，我们将享受到和买房一样的制度性福利，比如教育、医疗等。”严跃进认为，在这方面，一些大城市可以走得更快，企业要积极探索与“高品质租房”相关的创新行动，尤其是聚焦当前三胎政策“做文章”，最终让大家体验共同富裕下生活的幸福与美好。

中国已经建立了世界上最大的住房保障体系

没有谦虚，中国的住房发展目前已经取得了巨大的成就。王指出，中国已经建成了世界上最大的住房保障体系。根据住房和城乡建设部的数据，2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。国家统计局数据显示，我国城镇居民人均住房建筑面积逐年增加，2019年接近40平方米，比2018年增加0.8平方米，比1978年增加33.1平方米，普通居民居住条件明显改善。

此外，新闻发布会明确“公租房、保障性租赁住房、共有产权住房”共同构建的住房保障体系，即“让所有人住有所居”，不是为了福利而分配住房，而是在供给侧加强各种住房制度的创新。

本次会议明确了三大主要人群的住房供给路径：公租房是确保城镇户籍双收入家庭得到解决；经济适用房将解决新市民和年轻人的住房问题

许小乐还指出，结构完善的经济适用房体系将加速大城市年轻人买不起房、租不起房的情况不断改善。

8月30日，北京市规划和自然资源委员会发布了2021年拟供应租赁住房用地项目131个的信息，其中适合新市民、青年、科技人才、产业工人、城市公共服务保障人员等住房困难群体的用地项目96个，约212公顷。租赁住房用地比例达到70%，可见政府的决心。此外，上海、杭州等城市也在“十四五”规划中明确增加保障性住房供给。

股票市场有巨大的发展空间

会上，住房和城乡建设部相关负责人强调：“城市发展已从大规模增量建设向存量升级、增量结构调整转变”。

许小乐指出，要着力解决住房供需矛盾，股市将发挥更大作用。从过去房地产市场的发展规律来看，二手房市场的发展、壮大和扩张也是行业走向成熟的标志。事实上，我们老百姓的住房需求已经从“有房”发展到“有好房”。因此，未来围绕住宅消费和服务的内容将在整个产业链中占据重要比重。

“住宅产业要向普通人提供产品和服务，既要实现边界扩张，又要打通原有的离散业务，并提升产品和服务质量，构建全新的产业生态圈。”在徐小乐看来，未来房地产行业的新生态不仅仅是一手联动和租购结合，新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居等全链条以及更多的售前售后服务将形成共生有机体。

比如现代物业管理不再是传统的保洁、维修、保安等服务，而是可以将它们的能力边界延伸到食堂、健身、托幼、洗衣等社区设施，以及互联网背景下的家政、房屋托管、租售，甚至房屋共享、社区金融，可以说是遥遥无期。这意味着，未来将围绕房屋交易、租赁和房屋管理，涌现出一批专业的经纪人和管家，真正提高全民的居住质量。

“不要太担心房地产开发”

自2018年房地产长效机制实施以来，我国房地产市场运行总体平稳。今年上半年，针对房地产行业的调控政策密集出台，使市场显现出短期波动，引发了部分人群对行业产生担忧。

而在本次会议上，针对楼市调控，并未有重磅政策加码，仍然以促进房地产市场平稳健康发展为主要目标。在许小乐看来，中国房地产行业将会进入一个发展新阶段，并不会失速下滑，对房地产未来发展不必太过担心。

许小乐提出支撑行业未来发展的三大因素：

一是城镇化进程方兴未艾。2020年，我国常住人口城镇化率为63.89%，距发达国家80%以上的城镇化水平仍有不少距离，城市人口住房需求还是“刚需”。

二是改善型需求的持续释放。预计未来10年，因住房改善而增加的住房需求要达到56亿平方米，年均有5.6亿平方米，占总体销售比重的43%。

三是本次会议中强调“稳妥推进城市更新”，未来城市更新的持续将催生一部分住房需求。贝壳研究院测算，每年行业因旧城改造产生新的住房需求约有8000万平方米，这部分需求占总体销售的比重要达到6%。