征地策略多元化房企区域深耕能力有待检验

上市房企半年报显示，不少房企土地收购方式多样化，通过与其他公司合作、城市更新、政企合作、并购等方式积极拓展优质土地资源。日前，不少集中供地地块陆续回归市场，第二轮集中土地拍卖规则新升级。从升级后的集中供地模式来看，房企通过集中征地的盈利水平仍然有限。业内人士指出，随着旧市场机会的增加，房企土地收购多元化可能成为趋势。如果经营得当，他们的利润有望增加。但与招投标、拍卖、挂地市场相比，多元化土地收购的构成及后期运作更为复杂，进一步考验房企的区域深耕能力。

有一种多样化的趋势

从征地的态度来看，房企普遍倾向于谨慎。龙头企业中，碧桂园在半年报中指出，面对市场变化带来的新挑战和新机遇，集团将坚定不移地坚持稳健的财务政策和风险控制措施，确保楼宇质量安全，审慎务实地补充优质土地，加强合同销售和支付，确保经营现金流和投资回报的良好表现。

融创中国此前表示，公司将充分发挥多元化征地优势，审慎收购优质土地。持续推进“城市共建”战略，发挥产业合作能力和品牌优势，推进更多高质量产业合作项目；同时，我们将密切关注集中供地政策的实施情况和影响，认真把握公开市场机遇。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，目前房企征地方式呈现多元化，这与“招标、拍卖、挂地”出让规则要求提高，房企资金普遍短缺有关。对于旧改来说，由于当前的存量时代，旧改的机会明显增加。拿到土地项目后，如果开发得当，利润空间是可以预期的。

严跃进指出，在强监管要求下，一些房企的经营出现了许多新问题。对于一些经营条件可以接受的房企来说，通过收购同行出售的土地，可以获得一些优质、高性价比的土地项目，这也有助于囤积利润。从勾地模式来看，直接勾地的方式越来越少。土地招标、拍卖、挂地模式更加公开透明，凭借传统优势，空间明显变小，比如以建酒店项目的方式勾地。目前很多房企已经放弃了类似的模式。

有利也有弊

东方金典地产集团总裁胡长龙对记者表示，与旧改、并购、征地的征地模式相比，集中供地最大的优势是市场化收购，遗留问题少，劣势是竞争压力大、征地成本高。

“旧改的好处是拿地顺畅，有资金回笼和支付的政策依据。由于前期投入大，政府会充分考虑开发商的利益，综合征地成本相对较低。缺点是前期资金占用过大。在土地管控过程中，会出现不可控、难以解决的政策、现场问题等。导致土地供应周期长甚至无法供应土地，使之前的投资无法及时收回或流失。很多房企在这方面都有很深的体会。”胡长龙指出。

在谈到M&A的征地方式时，胡长龙指出，M&A的优势在于可以在市场上做出充分的选择，遇到质量更好的项目，充分利用现有的土地资源

RealData高级分析师潘浩指出，旧改对土地前期的介入较深，因此相比招标、拍卖、征地，其整体利润会更高，但同时资本周期回报率也更长，因此对房企的运营能力和资金实力要求更高。与招标、拍卖、土地收购相比，并购具有切入成本低、交易模式灵活性大等优势，但隐藏的风险也较高。如果前期调整不充分，容易出现影响项目开发的风险事项，导致项目开发周期延长，容易成为沉淀资产。对于房地产企业来说，主要意义在于深耕城市，建立粮仓式的大型项目，这是扩大规模的方法之一。但成功征地的必要因素是满足政府的需求，如投资需求和配套建设需求，因此房地产企业的资源整合能力相对较高。

综合实力是关键

近期，不少集中供地地块陆续回归市场，第二轮集中土地拍卖规则全面升级。各地出台了“竞质”试点、“马甲禁令”、现房销售、竞争性配置调整、降低地价上限等诸多新规，地价进入全面调控阶段。

融创中国孙宏斌表示，在全国22个城市的第二轮集中供地中，不少城市为了控制地价，降低整个行业的风险，纷纷调整土地拍卖规则。“有些企业压力很大，出现了一些问题，可能是公司的购地、布局、产品造成的，而不是政策造成的。当然，相关政策的出台会带来整个行业的洗牌。随着调控的推进，优秀企业的优势会逐渐显现，这是一个长期持续的过程。”

“第二次集中供地并没有改变开发商利润减少的趋势。中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

针对多元化征地的可行性，张大伟指出，旧征地肯定有机会，但大多数企业很难指望旧征地。房地产企业要想通过旧城改造获取土地，就需要不断地对区域进行培育，否则获取土地非常困难，不利于后期发展。张大伟表示，集中供地基本都是清洁用地，房企发展难度大，相对竞争肯定激烈。在提高了竞价、拍卖、挂地的竞争力后，大多数企业都在尝试多元化收购土地，但多元化收购土地也存在很多风险。比如老项目通常位于市中心，面临搬迁、限高、新项目建设受限等一系列问题。

潘浩认为，随着集中供地土地拍卖规则的优化升级，对房企的综合实力要求更高。近期，土地集中供应城市的土地拍卖规则升级，中小房企和本土房企有机会成功竞争。市场呈现多元化竞争，优质地块仍将竞争激烈。在此背景下，旧土改、土地拍卖等土地市场将更受房企关注。