公租房纳入REITs试点 帮助盘活现有资产

中国基础设施REITs试点行业进一步扩大。2021年7月，国家发改委将基础设施REITs试点范围扩大至保障性租赁住房。基于各地租赁住房的调研和实践经验，公租房(公租房)具有起步早、规模大、商业模式成熟的特点，符合基础设施REITs服务实体经济、盘活存量资产的初衷。

公共租赁住房

纳入REITs试点的基本条件

国务院办公厅近日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》号文件在国家层面明确，我国住房保障体系主要由三类住房组成，包括公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。其中，保障性租赁住房主要面向新市民、年轻人等群体。公租房和经济适用房都具有安全属性，两者以租赁方式供给，相辅相成。主要区别在于关键供给目标不同。公租房受市场和经济周期波动影响较小，现金流相对稳定。因此，从民生保障属性、历史发展和管理特点来看，其具备纳入REITs资产范围的基本条件。

纳入试点意义重大

将公租房纳入基础设施公募REITs试点具有重要意义。一是响应“不炒”号召，保障“居者有其屋”。通过REITs振兴公租房，可以满足中低收入住房困难家庭的住房需求，有利于抑制住房投机，构建租售并举的长效机制。

二是帮助盘活现有资产，完善租赁住房资产投融资机制。经过长期的发展和培育，我国已经沉淀了大量的公租房资产。公共租赁住房的开发、建设、运营和维护主要由政府部门或国有平台承担，大部分资金来自财政拨款。土地成本高、建设成本高、退出机制不畅，必然导致投资高、回收期长、回报率低。纳入REITs试点范围后，可以盘活庞大的存量，带动更多的权益资金。同时可以帮助公租房主体降低资产负债率，实现投融资闭环。

三是丰富REITs投资类型，充分体现包容性。我国基础设施REITs试点已从萌芽走向成熟，租赁住房REITs的市场实践为公租房REITs的推出奠定了基础。通过REITs，可以与机构和个人投资者持续分享公租房资产收益，充分体现包容性。

制度建议与展望

首先，应该给予适当的补贴来保障民生。公租房所面对的客户群体决定了其租金水平较低，且往往比同一区位的市场化租赁住房和保障性租赁住房具有更高的折扣率。因此，REITs发行后，为维护其生计属性，支持适度比例的补贴有利于保障社会公共服务设施的稳定运行，为投资者提供持续稳定的收益。

此外，受香港REITs经验的启发，将配套底层业务纳入公募REITs的底层资产，有助于提升项目市场化运营效率和现金流水平。这一点也符合《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中关于项目用地的规定，即“项目用地原则上应为非商业、非住宅用地，但租赁住房用地及少数不能分割的办公楼、员工宿舍等配套设施除外，以保证项目正常运行。”

二是同一市级财政下的不同公租房资产可以纳入同一REITs产品。通过对各地公租房项目的调查，笔者发现目前公租房的分布情况

三是在现行“收支两条线”的基础上，完善现金流归集机制。政府投资建设公共租赁住房的租金收入，在部分地区按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。根据监管要求，基础设施REITs项目的收益应稳定且合理分散，直接或渗透后来自多个现金流提供方。

公租房的特殊收支模式如何匹配基础设施的REITs要求？笔者提供以下思路：借鉴资产证券化业务实践，证监会将对收费权收支两条线安排相关意见，填补当前空白。即“为社会提供公共产品或公共服务，最终由用户支付，收支两条线管理，专款专用，并约定明确的费用退还安排”的资产(公租房)具备资产证券化的条件。同时，还应取得当地财政或相关部门的承诺或法律文件，按协议约定支付购买服务费用，明确政府和房屋持有人在经营管理方面的权利和责任，从而明确公租房项目申请REITs的现金流收支路径和管理模式，形成规范的投融资产品。

四是加强协调，完善配套机制。公租房REITs涉及的链条长、环节复杂。从资产生命周期来看，应完善土地供应模式，引导更多股权基金在建设期间支持资产。从REITs发行审批来看，通过联合审批或绿色通道，加强住房建设、土地、发改、财政、国资、税务等各部门的协调配合。财税政策方面，建议完善相应的配套机制。比如，根据现行财税政策，公租房改制涉及的土地增值税免征条件与房地产开发企业销售房地产基本相同，没有特殊优惠。