深圳学区房“挤泡沫”过去 集团涨价 社区冷

一项规定让压力重重的深圳学区业主“蔫了”。

深圳明确规划实施大学区招生规定，叠加2月指导价政策影响。“顶流”学区“跌落神坛”:降价近400万元，无人接手。拍卖价格接近市场价30%，成交量仍在流动。萎缩了近90%.

新政出台后，买卖双方的心理发生了微妙的变化。——位过去涨价的深圳业主“慌了神”，急于出手，多次降低报价。那些不急于出手的人也陷入了“降价恐慌”；过去，看着挂牌价格暴涨的购房者“不要慌”。着急的人有更大的选房和议价空间，不着急的人选择观望，期待房价出现一些“泡沫”。

“老小”学区降价

穿过昏暗的走廊，打开房门，映入眼帘的是深圳罗湖区“高端”学区的样子：在一个30多平米的一居室里，眼前有简易房、厨房、厕所，最引人注目的是竖立在客厅中央的直径约10厘米、油漆剥落的排水管——擎天柱3354。

如果不是李(化名)的介绍，我根本想象不出这样的“老小”。目前售价接近600万元，可谓“卖点满满”。“这一套是小区里最便宜的，业主都急着卖，比上次卖的同单元便宜了50多万元。”他介绍，这个小区是金利豪花园，深圳中学学历。

值得注意的是，金利豪苑曾是“当红炸鸡”。去年四季度，住宅房价上涨67%，居深圳房地产价格涨幅第一，依然“难找房”。

业主降价的主要原因是急售。深圳学区房新政对市场的影响不容小觑。《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》年7月30日，提出实行大学区招生办学管理模式，在义务教育学校建立教师交流制度，合理均衡配置教育资源。

“政策消息出来后，急着卖的业主开始降价，降价幅度从20万元到30万元不等。一般来说，降价的房子不多。”李对说道。根据贝壳APP的数据，目前小区共有47套货架，降价房源约3套。

福田区石霞片区代理商刘旭(化名)也觉得降价不是特别明显。“消息出来后，跌了一点，报价少了8到10万元。”他说，这个地区卖了100多套，降价的大概有七八套。

在刘旭看来，降价不明显是因为小区内的学位不太好，房子单价在10万元以上，在学区内不算太高。“百花(区)是重灾区，业主都在降价卖，挂牌价格下降了15%。”他说。

“顶流”受到了冷遇

百花区是深圳学区的所谓“顶流”，聚集了实验小学、百花小学、实验中学等名校。2021年初，该区域的国城花园被曝出天价成交价32万元/平方米。

“新政对百花影响很大。”这方面的中介陈凡(化名)告诉《中国证券报》记者，最直观的感受是上市价格下降，成交减少，下单增多。

8月初，百花区长城大厦一法国拍卖行以三折拍卖成交，面积104.7平方米，起拍价1084万元，折合单价10.4万元/平方米，但住宅楼市单价为14万元至15万元。

8月20日，这栋房子的第二次拍卖终于完成

陈凡不明确的政策意味着如何实施大学区制度并不明确。据当地媒体报道，《条例》调研起草组成员熊解释，深大区的政策依据是“录取分数线制度”，与北京的“摇号分数线制度”不同。然而，如何积分并没有明确的政策。

陈凡感受到的另一个明显变化是发行数量的增加。“在不久的将来会有更多的拍卖行。一些业主以前购买过学区投资。2020年以来，生意一直不好，月供应量依然没有上去，降价也没有客户出手。”陈凡说，该地区也有订单积压，因为能接受订单的人更少。

学区的价值会打折扣

《条例》出来的时候，讨论很热烈。受访专家表示，名校依然会存在，但在大学学区制下，原学区的房子价值将大幅降低，房价下跌将是大概率事件。

“《条例》将对长期盛行的学区房炒作产生很大影响。但是，条例并没有说名校会被取消，名校还会存在，学区还会存在。我们应该对此保持理性。”中国城市经济专家委员会副主任丁松说。

他说，过去买学区的时候，几乎可以100%上名校，但在大学学区制下，这种“100%”的福利并不存在。不可能以异常高的价格卖出房子，学区房炒作现象将大大减少。

“超高学区价格出现明显泡沫现象，全市场已经形成共识。”广东省住房政策研究中心首席研究员李说。在学区房新政和二手房指导价政策的影响下，深圳超高价学区房正在“挤泡沫”。

“深圳仍在大力增加住房供给，供给侧需求侧同步推进。深圳学区降温是长期趋势。”李对说道。