银川楼市进入“限购”“限售”时代

8月23日，宁夏银川市颁布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，明确收紧商品房限购限售政策，提高二套房首付比例，旨在通过更严格的调控政策“降温”楼市，实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。业内人士认为，银川楼市已全面进入“限购”“限售”时代，重点抑制投资投机和房地产投机，稳中有调将成为银川等二三线城市房地产市场长期发展的主基调。

银川楼市已全面进入“限购”“限售”时代

8月16日，国家统计局公布了2021年7月份全国70个大中城市商品房销售价格变动情况，显示银川市新房价格环比上涨1%，与青岛、海口并列全国第一，以10%的同比涨幅位居全国第三。

银川是中国西北地区的省会城市，常住人口不到300万。从2017年4月开始，银川新建商品住宅价格连续52个月环比上涨。2020年，银川以14.2%的同比增幅位列《胡润2020年度全球房价指数榜单》第10位，成为全国唯一上榜城市。

银川楼市的持续“火爆”还体现在银川的房地产开发投资数据和土地拍卖市场上。据银川市统计局统计，今年1-6月，银川市房地产开发投资同比增长28.6%，继续保持高速增长。房地产开发投资占全市投资的47.1%，比去年同期增长12.1个百分点，拉动全市投资增速10个百分点。与此同时，银川土地拍卖的溢价率一路攀升。今年1-7月，银川市共出让7宗商住用地，平均楼面价3508元/平方米，平均溢价率45.31%。最高保险费率为84.01%。

银川市统计局发布的《银川市2021年上半年经济运行分析报告》显示，全市房地产投资占固定资产投资比重较高，金凤、永宁、贺兰的房地产投资占辖区固定资产投资总额的60%。随着房地产调控政策的深化，依靠房地产拉动投资增长将是不可持续的。

地价水平方面，2018年以来，银川地区商住用地市场热情高涨，出现溢价现象的频率有所增加，连续多次蝉联“地王”，银川的楼面价纪录不断刷新。很多银川市民感叹“面粉的价格已经赶上面包的价格了”。

业内人士表示，楼市调控政策的出台旨在通过更严格的调控政策为楼市“降温”。从严厉程度来看，“限购”“限售”堪称银川历史上最严厉的调控政策，意味着银川房地产市场全面进入“限购”“限售”时代。

监管政策以“多套房”为目标

《通知》明确了要收紧商品房限购限售政策，让具有宁夏户籍的家庭在银川市限购2套住房，没有宁夏户籍的个人在银川市限购1套住房。银川市新签订的商品房买卖合同，3年后方可转让。合理配置教育资源，加强学区房屋管理控制。同时，《通知》还规定，调整差别化住房信贷政策。

然而，调控政策对刚需者的影响并不大。“这个调控政策没有对第一套设置限制。首套房首付比例保持在30%不变，信贷政策没有变化，充分保障了住房需求。同时增加了学区住房条件，合理配置教育资源，强化学区。房管控，幼儿上学的需求将得到充分保障。”方天下银川站站长葛说。

稳增长将成为楼市长期发展的主调

《通知》还明确，要严格执行“一房一价”备案制度，综合测算新建楼盘市场价格，定期向社会公示挂牌信息，严禁入市后涨价。同时，建立健全房地产联动调控机制，优化住宅用地出让招标规则，严格控制土地溢价率，坚决稳定地价。

葛认为，这项规定的目的很明确。“严格控制土地溢价率抓住了控制房价的主要因素，对稳定房价具有积极意义。”银川市房地产业协会秘书长季说。

记者注意到，近日，包括大连、青岛、天津、福州在内的多个城市明确提出“土地拍卖溢价率不得超过15%”，并严控城市楼面价新高。冀认为，银川市与东部部分城市在调控政策上的行为幅度不同，是落实“一城一策”调控工作的具体体现。

根据易荣华的分析，短期来看，由于政策对投资的压制和改善，市场热度和交易量会略有下降，银川楼市整体趋势是稳价降量。长期来看，受供需关系影响，房价将逐步企稳，稳增长将成为银川楼市长期发展的主基调。

此外，今年8月13日，银川发布《银川市城市更新三年行动实施方案（2021—2023年）》，内容涵盖出行、房价、老旧小区改造等。其中，提出了稳定地价、房价和预期的目标。截至2023年底，房价同比涨幅控制在10%以内，环比涨幅控制在0.8%以内。