房企从“开发”到“运营”挖掘城市新蓝海

在城市更新过程中，房企要注意从“开发模式”向“经营模式”转变。城市更新不仅仅是一种空间更新，更是一种内容的整合与运作，以丰富区域的文化内涵，提升区域的生活品质。

房地产龙头企业万科企业股份有限公司，近期在城市更新上动作不断。据上海发布的微信官方账号消息，上海市人民政府与万科在上海签署战略合作框架协议。万科董事会主席于亮表示，将进一步深化与上海在城市更新方面的合作对接。前一年6月，上海城市更新基金成立，总规模约800亿元。多家房企参与签署战略合作协议，万科就是其中之一。

目前，城市更新正成为众多房企业绩增长的新动能。不久前公布的远洋集团2021年中期业绩显示，集团在城市更新业务上有拆迁改造、存量盘活、社区复兴三种模式。截至2021年6月30日，中远集团已签约旧改项目近1800万平方米，分布在深、广、莞等大湾区重点城市，其中改扩建项目7个，旧改项目5个。目前有4个项目在售，预计2022年推出3个新项目。

房企有望在城市更新中获得更多支持。“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出实施城市更新行动。老旧小区改造是城市更新的重要内容之一。中国提出，到“十四五”期末，结合本地实际，力争在2000年底前基本完成城镇老旧小区改造任务。住房和城乡建设部相关负责人曾表示，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造。今年以来，不少省市密集出台相关措施推进城市更新。除了上海的城市更新基金，据悉，无锡还在7月份成立了城市更新基金，基金规模为300亿元，专门用于投资无锡旧城区更新项目的规划、建设、开发和运营。此外，广州、北京等城市也设立了与城市更新相关的基金。

中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，我国城镇化正进入中高发展阶段，城市更新是提升城市能级最重要的举措，是城市发展转型与房地产企业发展转型的结合点，值得企业高度关注。

种种迹象表明，城市更新已经成为房地产行业下一个“兵家必争之地”。根据一些研究，中国每年将有8亿平方米的存量，城市更新将是一个10万亿元的市场。据嘉里统计，中国百强房企80%参与城市更新，51%运营规模超百万平方米，前期布局项目已进入价值赎回期。

业内人士指出，城市更新项目的特点之一是开发和回报周期长，从几年到十几年不等。这是对房地产企业融资、开发、运营能力的极大考验。远景集团董事长陶表示，老旧小区改造项目需要政府和居民同时处理，回报周期较长，更适合不想赚“快钱”的房企。但由于未来增量越来越少，房地产企业更适合转型到这方面。

在城市更新过程中，房企要注意从“开发模式”向“经营模式”转变。城市更新不仅仅是一种空间更新，更应该丰富和完善文化内涵

在经历了过去城镇化率的快速提升后，中国“以人为核心的新型城镇化”正在向“精细化运营”迈进。摒弃过去“大拆大建”“高速高周转”的固有思维，城市更新更像是“老火慢炖”。对于房企来说，城市更新项目的运营要耐得住寂寞和“慢工细活”。