房企拿地第二次集中供地将有多少城市停止或暂停

最近几个月已停止或暂停二次集中供地，业内人士认为这是集中供地规则应该调整的信号。事实上，一些城市已经调整了二次集中供地政策。这对目前的土地拍卖市场会有什么影响，房企征地会怎么样？

停止或暂停许多地方的二次集中土地供应

8月13日晚，上海宣布第二批住宅用地集中出让公告推迟至9月，成为又一个公开推迟第二次集中供地的热点城市。此前，许多城市已经停止或暂停第二次集中供地。

7月29日，长沙市自然资源和规划局发布公告，将第二批住宅(含商住)用地集中出让时间从7月推迟至8月。

8月6日晚，深圳市公共资源交易中心官网发布公告称，暂停原8月9日挂牌的22宗地使用权出让。具体转让时间将另行公告，参与的房企缴纳的竞买保证金将按原方式返还。

8月10日，天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告。61宗公开挂牌出让国有建设用地使用权公告时间延长至8月31日，挂牌起始时间统一调整至今年9月1日9时，挂牌截止时间统一调整至今年9月10日。

8月11日，青岛市自然资源和国土资源局、青岛市自然资源局相继发布公告。7月30日，第二批在青岛集中出让的100宗地拍卖因故“终止”，再次实行公开出让时间，以届时公告为准。

很多城市停止或暂停二次集中供地释放了哪些信号？事实上，天津在推迟公布第二次集中供地的同时，也宣布了相应的政策调整。如全部61宗地块的溢价率上限由约49%下调至15%，土地拍卖出让方式由“竞自持租赁面积”改为达到最高限价后摇号，并要求参与的房地产企业提供资金来源承诺及资信证明。

不过，杭州和苏州的二级集中供地政策也有所调整。据了解，杭州取消5000万元保障机制，恢复保障比例至20%，将费率下调至20%，将租赁住房面积由“竞得自给”调整为“竞得无偿移交政府”。苏州将除吴江区以外地块的保证金比例从30%提高到50%，提高了房地产企业参与拍卖的门槛。

近期市场消息显示，自然资源部召开闭门会议，拟对土地出让政策进行二次集中供地调整，包括：限制土地溢价上限15%；不得通过提高底价、竞建等方式提高实际房价；达到上限后，通过抽签、一次性报价或竞价方案等方式确定土地权属。中智研究院报告显示，在中央“稳地价”要求下，预计热点城市集中供地第二批土地拍卖规则将迎来重大调整。

集中供地的平均地价可能高达14.7%

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，高溢价率和建筑质量下降是二次集中供地规则变化的重要原因。特别是在高溢价率的城市，预计未来会控制溢价率，避免误导市场。

据中原地产统计，第一批集中供地平均土地溢价率达到14.7%。平均楼面价达到每平方米10002元，比去年同期上涨15.1%

房地产研究院Cree广州区域首席分析师肖对记者表示，部分城市二次集中供地土地拍卖规则发生变化的根本原因是住房和城乡建设部对一次集中供地存在的一些问题作出了相关安排，包括个别城市高地价、高地价需要二次集中供地时限制溢价率，以满足稳定地价的调控要求。毕竟，“在稳地价、稳房价、稳预期的目标中，稳地价排在第一位。只有把价格控制在土地供应源头，才能实现稳定房价、稳定预期的目标。”

和硕地产代理首席分析师郭毅对记者表示，在集中供地过程中，稳定房价的目标是有效的，但稳定地价的目标并不有效。因为5月份集中供地的时间非常好，对于房地产企业来说，如果能够合理控制前期开发的节奏，就可以在今年内实现成交，可以算入今年的业绩。因此，土地集中供应可以说是房企的“战场”。竞自持、竞共有产权面积等规则。使得地价不仅不受限制，而且还在持续上涨。

某民营房地产企业投拓部工作人员告诉记者，根据此前的征地情况，很多地块可能会遭受损失，这对于民营企业来说是难以承受的。如今，政策调整鼓励房地产企业有动力提高自身素质。南方某房地产公司另一位高管告诉记者，第二次集中供地的政策调整，说明监管部门在第一次集中供地后看到了一些问题，低溢价率、高质量是监管部门的调整方向之一。

政策调整对房企征地的影响

诸葛找房数据研究中心对记者表示，土地集中供应规则的调整将对土地市场产生重大影响。一方面，降低溢价率等规则可以有效缓解房企征地的高成本压力，提高产品质量。促进行业健康发展；另一方面，通过摇号等规则征地在一定程度上促进了市场的公平正义，同时有效抑制了房企盲目征地的现象。

肖还表示，从目前披露的信息来看，地价限制、品质提升、马甲限制、抽签等都有可能成为土地招拍挂的地方选择，尤其是后两者实施后，将有利于提高土地拍卖市场的竞争，降低个别房企利用资本优势提高市场集中度的可能性，有助于中小房企收购土地。

更重要的是，二次集中供地的政策调整可能会增加房企的利润率，诸葛找房相关负责人表示：“调低溢价率、限高品质等规则的调整为房企留出了一定的利润空间，让房企有利可赚，可有效避免房企在后续开发过程中发生的风险，这或在一定程度上提高房企的拿地热情。”

郭毅对记者表示，二次集中供地的策略调整能给房企预留相对合理的利润空间，避免其因压缩成本带来的建筑品质的下滑，有利于行业有序、健康发展，也有利于购房人获得更好的居住感受。

地产分析师严跃进也对中国商报记者表示，降低土地溢价率可以降低房企的拿地成本。此外，如果二次集中供地不需要竞配建，那么地价的降低是可以“回馈”给房企的，这能增大房企的盈利空间，提高其拿地积极性。

不过，某深耕大湾区的房企相关负责人却对记者表示，调低溢价率、限高品质等规则调整，主要目的是为了防止土地竞拍市场过热，从源头上降低市场预期，保障项目开发的合理利润空间。但这一调整是否会提振房企的拿地热情和信心，还要具体看当地房地产市场的销售情况。目前，不同城市房地产市场分化严重，冷热不均，房企的投资策略也会有所不同。

　上述南方房企的高管也对记者表示，受三道红线等政策影响，目前房企拿地较为谨慎。二次集中供地政策的调整的确会给房企带来一定的利润空间，但对房企而言，如何使用有限的资金更为关键，政策调整的具体效果如何还有待观察。