楼市如何实现平稳健康发展

今年以来，受各种因素影响，部分城市房地产市场回暖，部分城市出现过热迹象。由于城市政策和精确调控，一些城市加强了对房地产市场的监管。

专家认为，下半年要继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。目前房地产市场还存在哪些问题？房地产市场应该在哪些领域平稳健康发展？针对这些问题，记者采访了相关专家。

持续规范市场秩序

房地产调控长效机制不断发展完善。清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为，房地产市场调控的政策工具箱将不断丰富。房地产市场调控将综合运用土地、金融、行政手段、财税等一系列手段。形成合力，发挥作用，继续坚持“房住不炒”的定位。

运用行政手段进行调控，仍然是促进房地产市场平稳健康发展的重要环节。刘宏宇认为，应进一步发挥地方政府在房地产调控中的主体责任。住房和城乡建设部相关负责人表示，对调控不力、市场波动较大的城市，要坚决追究责任。

浙江工业大学副校长余小芬认为，除了市政府的主体责任之外，省政府也应该发挥其监督和被监督的作用。我国地级市、县级市较多，单纯依靠住房和城乡建设部的监督监测是不够的。省政府的作用也应该发挥出来。比如浙江省建立了地级市、县级市新建商品住宅和二手房价格监测系统，对房价起到了很好的监测作用。

在土地供应方面，加快完善“稳地价”工作机制，优化土地拍卖规则，建立有效的企业购地资金考核制度。对此，国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞敏认为，应加大热点城市土地供应，特别是住宅用地供应占土地供应的比重，缓解供需矛盾，引导居民预期。王瑞敏建议，在住房供给结构上，以普通商品房为主，通过市场化形成不同价格、不同层次的商品房，满足大多数群体的住房需求。对于深圳等土地资源不足的城市，可以通过与周边地区基础设施互联互通，满足市民需求，推动周边地区住房相关公共服务的城镇化。

同时，相关部门将继续规范房地产市场秩序，有效管理中介等机构，坚决查处市场乱象。近日，住房和城乡建设部相关负责人表示，将严肃查处房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护人民群众合法权益。

严查信贷资金违规入市

信贷资金违规进入楼市成为房价过度上涨的重要因素，也会聚集金融风险。加强房地产金融管理已成为当前我国房地产市场调控的一个突出特点。下半年，房地产调控将牢牢抓住房地产金融这个关键。

对于房地产金融管理，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，要实现房地产市场平稳健康发展，金融需要明确定位，有所作为，适当发挥应有的作用。金融机构要严格执行房地产市场调控政策，特别是全面落实房地产贷款集中度管理和房地产企业“三线四档”融资管理要求，遏制房地产企业盲目扩张，减少对金融杠杆的过度依赖，进一步稳定房地产市场预期。在具体工作中，要严格控制风险，全面审查信贷资金流向，防止资金违规流入房地产市场。对房地产企业，加大审查力度，不为不合格的房地产开发项目提供融资支持；不得为违反房地产行业政策的项目提供渠道或信用担保。对于个人用户，发放的商业贷款、消费贷款要求客户提供使用证明，严禁通过消费贷款、商业贷款、信用卡透支等方式向房地产市场转移资金。

同时，董希淼建议，金融机构应进一步落实“房住不炒”原则，加大对住房租赁市场的支持和服务。一是可以与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议，将待售房屋转为长期租赁房屋，对符合相应条件的租户发放租赁贷款。二是可以与地方政府合作，在房屋租赁平台的交易撮合、信用评估等各个环节提供相应的金融创新产品和服务。三是可以通过信用卡分期为客户提供融资支持，手续费低于第三方租赁平台收取的服务费，提前还款无需支付违约金。特别是商业银行可以加速进入住房租赁市场，不仅可以促进住房租赁金融向规模化、专业化方向发展，还可以加速形成房地产市场稳定健康发展的长效机制。

加快发展保障性租赁住房

发展保障性租赁住房有利于房地产市场平稳健康发展。地方政府制定并公布保障性租赁住房建设规划，扩大保障性租赁住房供给，不断优化城镇住房供给结构，为新市民、青年人等群体通过租赁解决住房困难提供渠道；能够稳定市场预期，合理释放购房需求，缓解房价上涨压力，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。

7月22日，国务院召开会议强调，发展保障性租赁住房应当是“十四五”住房建设的重点任务。要把握保障性租赁住房政策重点，明确保障对象，重点保障新市民和青年住房，优先保障从事基本公共服务的住房困难新市民。坚持“保基本”，以小单位为主。

注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

住房和城乡建设部有关负责人介绍，今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

对于发展保障性租赁住房，上海市房地产科学研究院院长严荣认为，地方政府应主动作为，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。在策略上要因地制宜，城市政府可以对本市住房发展状况开展真实评估，了解和掌握保障性租赁住房真实的需求情况，坚持一切从实际出发，坚持目标导向和问题导向。要统筹协调土地、财政、税收、金融等部门，以及水电气等专业机构，形成促进保障性租赁住房的可持续发展机制。