集中土地供应 然后满足高峰土壤拍摄规则“打补丁” 为热点城市降温

截至8月10日，全国22个重点城市已有半数公布第二轮集中供地计划。与第一轮相比，部分城市调整了土地出让规模、出让结构和土地拍卖规则。在业内人士看来，上一轮集中供地热点城市的土地拍卖规则是为了防止土地市场过热而“打补丁”。

宣布第二轮集中供地的城市中，长春、厦门、无锡已基本完成供地，深圳、天津、青岛已宣布延长本次供地。“在出让规模方面，11个城市第二轮规划住宅总建筑面积为4919万平方米，较第一轮增长8.8%，说明土地供应规模有所增加。”RealData分析师表示，除了天津、济南、苏州和杭州的供应有所收窄外，其他城市的土地供应均有所增加。深圳、厦门、青岛土地供应增量排名前三，增幅达210%，也是深圳历史上最大的一次性土地出让。

从转移结构来看，城市之间的分化更加明显。其中，主要供给非核心区的城市有深圳、厦门、青岛、天津、济南、杭州、苏州，非核心区供给占比超过80%。特别是厦门大幅增加岛外土地供应，其非核心区第一批增长44.3%，也导致起始楼面价大幅下降，从第一批的27690元/平方米降至19358元/平方米；福州和无锡是核心区供应的主要城市。福州是11个城市中核心区占比提升幅度最大的城市，从第一批的48.7%大幅提升至79.2%；长春和沈阳是核心区和非核心区供应均衡的主要城市，两批次供应结构没有明显变化，但起始楼面价略有变化。

同时，在第一批集中供地期间热度较高的城市，本次土地拍卖的规则变得更加严格。与青岛、沈阳、长春、福州、济南、厦门等规则未作调整的城市相比，杭州、无锡、苏州的规则变化明显。比如无锡把第二批的所有包裹都调整为顶摇号。“根据规则的调整，希望能够抑制地价的过热，达到严控地价的效果。”据RealData相关负责人分析，这一次，目标确实实现了。无锡该批次住宅用地成交溢价率为4.1%，明显低于第一批次的12.39%。

此外，由于第一批成交溢价率为26%，杭州在22个城市中排名靠前，第二轮土拍规则明显调整，不仅提高了报名门槛，还进行了竞争性优质试点，以及竞争性优质地块以外的其他地块。费率上限由30%调整为20%；出让土地达到上限价格后，将由“竞自持房”变为“竞政策性租赁住房无偿转让”。

“总体来看，房地产调控政策不断加码，打补丁堵漏洞成为近期房地产调控的主要原则。在这种情况下，如果第二轮土地供应出现高溢价率，将对房地产调控不利。”中原地产首席分析师张大伟也认为，部分城市增持第二轮集中供地的规则是为了避免重蹈高地价的覆辙。

记者注意到，深圳已推迟第二批集中供地。据业内人士分析，考虑到深圳第一批集中供地交易的溢价率达到30.9%，不排除后期会升级第二批土地拍卖规则，以达到稳定地价的目的。天津发布补充公告，严格资金来源监管，降低宗地最高限价。“随着深圳、天津、青岛的延伸，不排除会有更多的城市推迟土地tr

在严控大规模拆迁方面，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》规定，除违法建筑和认定为危险建筑的建筑外，不得大规模、成片拆除现有建筑。旧城更新单位(区)或项目拆除建筑面积原则上不得大于现有总建筑面积的20%。

在严控大规模建设方面，《通知》明确表示，除了建设必要的公共服务设施外，不会大规模增加建设规模，不会突破老城区原有的密度和强度，不会增加资源环境的承载压力。

此外，《通知》还提出要严格控制改扩建规模和建设强度，在老城区新建建筑。改造单位(小区)或项目的拆建比原则上不应大于2。

《通知》除了严控大规模拆迁建设外，还提出严控大规模搬迁，确保住房租赁市场供需稳定。为确保住房租赁市场供需稳定，《通知》要求不在短时间内大规模拆除城中村等连片旧城区。