资金紧售与房地产三维调控效应显现

多城房贷利率上行，百强房企月销售额为负，房地产债券净融资持续为负.今年以来，房地产市场调控频繁、力度大、范围广，效果体现在7月份房地产市场运行数据上。

专家表示，在房地产长效机制全面落实的背景下，全方位立体调控的力量不容小觑，交易降温、价格企稳是大势所趋，房地产行业将进入平稳发展阶段。新形势下，加大杠杆、扩大规模的战略不再可取。房企需要转变思维，合理投资，降速提质，做好产品，提高质量。

交易冷却

数量是价格的首要指标。当数量稳定时，价格稳定往往就不远了。过去的7月，房地产市场出现了新的大变化，——笔交易降温，销售额下降，引起了不少关注。

嘉里研究中心数据显示，7月份，典型城市商品房交易量有所下降，29个监测城市预计交易量达到2420万平方米，环比下降11%，同比由正转负下降12%，较2019年同期下降2%。

房地产企业的销售数据也证实了楼市交易的降温。根据嘉里数据，7月份，中国房地产百强企业月销售额达8611.7亿元，环比下降33%，降幅较往年更大。与上年相比，7月房地产百强企业月度成交表现也下降了8.3%，首次出现负增长。

“今年二季度以来，百强房企月度业绩增速持续放缓。这主要受房企供给不足、部分城市市场调整、政策调整升级等诸多因素影响。”易居企业集团首席执行官丁祖昱表示。

丁祖昱表示，7月份百强房企整体表现低于上半年和历史同期，不少房企业绩甚至环比下降35%以上，其中不乏一些龙头房企。“预计8月份供应节奏不会明显加快，交易难以大幅改善。房企将更加努力备战‘金九银十’。”

根据国家统计局此前公布的数据，今年6月，70个大中城市商品房销售价格涨幅整体呈现平稳波动趋势。业内专家认为，在房地产调控政策的持续影响下，未来几个月房价涨幅将继续收窄。

组合拳作品

在业内人士看来，楼市交易降温不仅仅是供应问题。从需求侧看，热点城市限购政策与房地产金融政策的叠加效应正在显现。

近期上海上调房贷利率，首套房利率由4.65%调整至5.00%，二套房利率由5.25%上调至5.70%，可见调控的决心。此外，杭州、广州、佛山等热门城市今年也多次上调房贷利率。RealData报告显示，截至7月20日，佛山地区首套房银行组合贷款利率高达7.35%，商业贷款利率在6%至6.2%之间。

易居研究院智库中心主任严跃进认为，重点城市有收紧房贷、提高贷款利率的可能，从而合理为房地产市场降温。同时，房企融资“三道红线”持续发力，严控房企有息负债规模，强制房企降杠杆。

根据RealData的监测统计，2009年前7个月

“在‘三条红线’下，房地产企业要想降低资产负债率，就必须尽快将预付款结转至营业收入。银行实施贷款集中度后，房企的外部融资开始收紧，对销售回报的依赖进一步加大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，根据国家统计局的数据，今年上半年，存款、预收款和个人按揭贷款占房地产开发资金全部来源的50%以上，而发债和贷款的比例明显下降。

李说：“要增加销售回款，不仅要加快售房速度，还要加快竣工并拿回监管账户中的预售资金。此外，还要加快储备地块的开发。”

上海格洛丽亚投资董事长徐洪峰认为，对于房地产企业来说，不能再过分追求快速周转和高增长，需要脚踏实地地做产品。

中梁地产集团投资中心副总经理胡晓畅表示，房企要积极调整战略，需要在一、二、三、四线城市均衡布局。目前全国高周转有所减弱，但有必要在部分城市存在。跑得快可以节约融资成本，提高资金使用效率。展望下半年，销售端可能仍有压力，需要加快推付。