借新还旧房企融资规模小幅上升

7月以来，房企融资规模小幅上升。从融资目的来看，借新还旧仍是主流。

中国研究院监测数据显示，7月房地产信用债发行规模为652.2亿元，较6月的528.7亿元增长23.36%；内地房地产企业发行境外债券372.9亿元，较6月份的290.3亿元增长28.45%。信用债券和海外债券的融资成本均有所下降。其中，信用债平均利率为4.17%，较上月下降0.81个百分点；境外债券平均利率为6%，较上月下降2.08个百分点。

从融资目的来看，借新还旧仍是主流。

中国银行业监督管理委员会近日报告了上半年银行业保险业运行情况。上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。全部贷款同比增长11.9%。其中，房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

中智研究院发布的《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业融资金额合计11089.5亿元，同比下降8.1%，融资收紧趋势明显。其中，信用债融资总额3323.8亿元，境外债融资总额1899.3亿元，信托融资总额3379.8亿元，ABS发行融资总额2486.6亿元。海外债务和信托融资的快速下降成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

本质证券研究报告显示，下半年土地市场火热或下滑，房地产销售下行压力加大。房企规模扩张可能进一步受限，行业整合加速。

降低杠杆并提高效率

受多种因素影响，房地产企业的土地收购将大幅缩水。

针对投资者提出的“新增土地收储量超过销售总额40%的房企将暂停取得土地”的建议，中南建设8月3日在投资者互动平台上指出，这其实并不是什么新消息。去年住房和城乡建设部、人民银行发布重点房地产企业资金监测和融资管理细则时，除了大家关心的“三条红线”外，土地购置金额是否超过销售金额的40%是一个重要的参考指标。今年上半年，公司销售金额1090亿元，新项目总地价不足290亿元，地价与销售金额之比不足27%。公司的投资金额对于政策要求还有很大的空间。

此前，一些房地产开发商对记者表示，40%的土地收购限制主要是指股权收购的土地数量在股权出售中所占的比例。“与全面征地销售比例相比，空间相对较大。即便如此，房企仍将受到更大的征地限制。”

从房企的公开表态来看，部分房企长期以来一直在降杠杆，寻求低负债、高周转。

8月3日，中南建设指出，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，有息负债占年销售规模的比例一直处于行业较低水平，负债较少，偿债能力强，经营风险较低。随着政策的不断收紧，市场容错空间不断缩小，企业面临更多挑战。公司坚持高效运营，快速周转，追求精准。

对于公司股价持续下跌，中南建设指出，控股股东质押股份时存在风险警戒线，当股价跌至警戒线时，控股股东可以通过追加保证金的方式规避清算风险。