提高项目周转率房企向三四线城市转移

随着楼市调控的收紧，不少房企纷纷迁往三四线城市，加快项目去化，通过降价提升项目成交。业内人士指出，房价上涨过快的城市可能会被“聚焦”，预计更多三四线城市将逐步进行楼市调控。

销售面临压力

根据Cree Securities发布的2021年1-7月中国房地产企业TOP100销售排名，前7个月房地产百强企业累计销售增速持续收窄，销售额达79537亿元，同比增长29.6%。7月，百强房企全口径销售额达10118亿元，同比下降7%。其中，华侨城、电建、绿地涨幅居前，恒大、阳光城、越秀跌幅居前。

8月3日晚，中国恒大发布销售简报。7月，中国恒大实现签约销售额437.8亿元，签约销售面积543.5万平方米。2021年1-7月，中国恒大物业实现合同销售总额4005.6亿元，合同销售面积4844.9万平方米。2020年7月，恒大物业中国区签约销售金额约503亿元，签约销售面积约538.7万平方米。2020年1-7月，集团物业累计签约销售金额约3991.4亿元，累计签约销售面积约4401.9万平方米。

土地收购方面，据首创证券监测，前7个月，百强房企新增土地总建筑面积35042.3万平方米，同比下降5.8%。随着部分热点城市调控升级，房地产贷款增速放缓，预计需求释放步伐将受到影响。同时重点城市房贷利率上调，预计销售增长中心将逐步下移。

房地产市场监管正在收紧

8月2日，浙江省金华市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》号文，明确提出金华市要在限制房屋买卖、实行公证和彩票销售、加强二手房价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等方面进行调控。《通知》指出，金华市所有新购商品房、二手房取得《不动产权证》 3年后才能上市交易。

7月29日，住房和城乡建设部对银川、徐州、金华、泉州、惠州进行了约谈。

7月份，金华站在全国房价涨幅前列。同时，土地市场持续活跃，土地交易频繁，溢价率高，楼市有望明显上涨。中原地产首席分析师张大伟指出，采访房价上涨过快的城市已经成为房地产调控的一个重要特征。在“一城一策”的基础上，住房和城乡建设部的监管不断加强。

8月2日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设交通运输局联合发布关于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起实施。

按照之前的政策，各类人才在黄浦区连续工作半年以上，可在黄浦区购买一套商品房，不受户籍限制；在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或优秀人才、优秀人才、精英人才、名校(园)理事、名师、优秀医学专家和黄埔工匠，其父母、配偶父母及成年子女可在黄埔区购买一套商品房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，楼市调控进入新模式，及时发现和解决问题，有助于进一步促进房地产市场健康发展。

营业额的全面提高

住房和城乡发展研究院院长张博指出，房价快速上涨是住房和城乡建设部约谈5个城市的直接原因。预计房地产市场降温的概率会增加，下半年楼市调控不会放松，约谈产生的震慑效果将直接影响整个下半年。房地产调控将以“控价”为支撑点，加强和稳定房地产秩序，保障房地产市场规范运行，稳步健康发展。房价上涨过快的城市很可能会被“聚焦”。

张博指出，今年上半年，一二线城市出台了更多政策，“修补”了离婚、和解、赠与、拍卖等环节的漏洞。从目前采访的城市来看，三四线城市也被覆盖，这预示着更多三四线城市的调控将逐步展开。

资本证券研究报告显示，目前该板块估值和主流房企股价均处于全年最低水平。预计行业基本面和估值的持续性偏离将得到改善。建议关注土地资源优质的房地产企业；业绩提升、财务指标健康的公司，运营能力、成本控制能力、融资能力具有优势的房企。