调整多地土拍市场规则“竞技品质”成为主角

第二批集中供地如期到达。目前，长春、无锡、深圳、沈阳等11个城市公布了第二批集中供地信息，共推地320宗。多个城市参与了“上新”的竞价规则，杭州开展了“竞质”试点，由“竞价”“竞质”改为“竞价”，试点地块全部作为现房出售。

据业内人士透露，这将从资金和去化工方面考验房地产企业，并提高参与拍卖的门槛。上述变化有望成为当地拍卖规则的新“标准”，以质量为先或迫使房企重视产品实力，提高项目质量。

强调“竞争质量”

杭州市规划和自然资源局近日发布公告，将对第二批土地集中出让的招标规则进行适当调整：一是投标单位参加投标前必须足额缴纳20%的投标保证金；二是将溢价率上限由30%调整为20%，“竞优品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让土地达到上限价格后，由“竞自持房”变为“竞政策性租赁住房无偿转让”。

其中，“竞质”试点地块采取线下“竞质”和线上“竞地价”一次公告、两阶段运作模式，引导房地产市场从源头供应优质住宅产品。“竞争性质量”阶段施工质量模块得分最高的施工质量标准表，将作为“竞争性地价”阶段的报价依据和土地竞争后的项目建设标准。所有试点地块都作为现房出售。

其实北京、南京等城市之前也有过类似的表述。今年5月，北京市规划和自然资源委员会提到，在土地集中出让过程中，要引入住房销售价格指导机制，为未来住房产品质量提升留足空间，引导开发企业积极提升住房质量。

“这项政策考验了房企的资金实力和去化能力，反过来也提高了参与门槛。”诸葛房产数据研究中心分析师陈晓告诉记者。

北京市规划和自然资源委员会此前表示，为营造公开、公平、公正的市场环境，提高住宅建筑设计质量，北京市综合运用房地产调控政策工具，当招标价格达到出让土地合理上限价格时，将向高出让。规范商品房建设计划申报程序；或者当竞买价格达到出让宗地的合理上限价格，且政府持有的商品房产权份额达到预设份额时(或当“公租房”达到上限面积时)，将转入高标准商品房建设方案申请程序。

调整土拍规则

从目前的情况来看，与第一批集中供地相比，很多城市都调整了出让规则。

东莞市明确表示，“非房地产开发企业不得参与住宅用地(含商住用地)的招标。企业联合体参与投标的，房地产开发企业的出资比例不得低于50%。”

无锡市由以前的“限地价和自持租赁住房面积”改为“限地价和抽签。”无锡第二轮集中供地整体溢价率较低，不少地块溢价率不足1%。共有23宗土地供应个案，其中6宗以底价出售，1宗被拍卖。

其中，龙湖以0.51%的溢价率拿下吴昕区江华路与富春路交叉口西南地块。洛阳宝龙房地产开发有限公司获得广丰路a路口东南侧土地

据媒体报道，列入“三条红线”的重点房地产企业已被监管部门要求购房不超过年销售额的40%。这一比例限制不仅包括房地产企业在公开市场上取得的土地，还包括通过收购兼并取得土地的支出。

8月3日，中南建设指出，除了大家关心的“三条红线”外，土地购置金额是否超过销售金额的40%是一个重要的参考指标。

“长期来看，好的产品和服务是房企长期稳健发展的核心动力。”中智研究院企业研究部副主任刘水说。

金科有限公司此前表示，未来房地产增量主要由价格驱动，改善型需求占比持续提升，产品力度将成为关注焦点。公司需要提升产品实力作为未来发展的核心驱动力。

嘉里地产研究中心认为，高杠杆、高负债的未来运营模式将不可持续，这将迫使房地产企业提高运营效率，深化销售渠道。财务稳健、产品实力优秀、运营管控能力强的房企将获得更多的市场机会。