建立长效机制房地产金融调控将成为调控的重点

近期，央行和住房和城乡建设部对房地产金融调控密集发声，业内人士预计后续政策将继续收紧。

不断完善长效管理机制

住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张表示，下一步，住房和城乡建设部将严格管理房地产企业“三四档”融资和金融机构房地产贷款集中管理，坚决查处经营贷、消费贷、购房信用贷款违规行为。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地拍卖规则，建立有效的企业购地资金考核制度。

中国人民银行金融市场司司长邹岚指出，为增强房地产企业融资的市场化、正规化和透明度，去年8月，央行和住房和城乡建设部发布了重点房地产企业资金监测和融资管理“三线四档”规则。一年后，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳定。

同时，央行还制定了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。政策实施以来，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款集中度稳步下降，整体房地产贷款占比下降0.6%，其中个人住房贷款占比下降0.2%。

邹伟表示，下一步，央行将围绕稳地价、稳房价、稳预期，继续完善房地产金融管理长效机制；坚持“房住不炒”定位，促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

房企调整优化了财务结构

房地产行业高度依赖资本。一旦融资监管收紧，房企将受到很大影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“三线四档”中的“三条红线”是指资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金-短债比小于1倍。根据踩线情况，房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。

“三线四档”公布以来，房企纷纷调整优化财务结构。根据RealData的统计，2020年100家上市房企中有40%成功降级；绿色房企达到29家，比2019年的12家增加了一半以上。

央行数据显示，截至6月末，人民币房地产贷款增速较上年末下降2.2个百分点，个人住房贷款增速较上年末下降1.6个百分点。

RealData高级分析师潘浩对记者表示，“三线四档”对整个房地产行业意义重大，房地产企业一年的减债超预期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，去年下半年以来，部分地区楼市持续繁荣，不是因为调控政策放松，而是金融方面“没管好、管不好”。最近，随着银行打击商业贷款和消费贷款，进行资本渗透监管，房地产市场迅速降温。“深圳就是一个明显的例子。”李对说道。

下半年促销力度可能会加大

许小乐认为，房企在取得土地前，应充分计算和评估征地成本和收益，优化住宅方案设计，合理定价，避免因土地溢价过高而挤占产品品质建设成本。