下半年 房地产市场进入关键整改阶段

随着楼市调控力度不断加大，中国程心国际27日宣布，已对未来6至12个月房地产行业整体信贷基本面进行评估，决定将中国房地产行业前景由稳定调整为负面。

记者梳理Wind数据发现，今年以来a股和港股表现低迷。截至7月27日收盘，中国恒大、融创中国、中国金茂、龙光集团等多只港股龙头年内跌幅均超过20%。截至7月26日收盘，中国证券交易所的壳价为每股24.44美元，年内下跌27.69%，跌幅60.29%。截至27日22时11分，壳牌股价跌至23.51美元/股。值得注意的是，海贝的发行价为每股20美元。

中国程心调整房地产行业前景为负面

“虽然2021年上半年全国房地产市场保持快速增长态势，但全国商品房销售金额同比大幅增长。但在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到不同程度的负面影响。”中国程心国际在公告中表示，“集中供地”政策可能会进一步降低房地产企业的利润率，对其资本配置和运营能力构成更大挑战。此外，从融资渠道来看，房地产企业信托等非标融资余额持续呈现下降趋势；同时，受投资者信心偏弱的影响，部分房企境内外信用债发行受到一定程度的阻滞，近期部分房企境内外信用债价格波动较大。

中国程心国际表示，随着2020年上半年低基数效用的减弱和监管政策的持续影响，预计2021年下半年商品房销售增速将较上半年有所放缓，房地产金融监管将继续加强。信贷环境趋紧、投资者信心不足将进一步加大房企再融资压力，融资环境的收缩也将增加因债务集中压力较大的房企现金流紧张的可能性。

下半年房地产销售增速可能会逐渐下降

记者梳理Wind数据发现，今年以来a股和港股表现低迷。截至7月27日收盘，中国恒大、融创中国、中国金茂、龙光集团等多只港股龙头年内跌幅均超过20%。在a股房地产板块，年内房地产指数累计跌幅超过10%。截至7月27日，保利地产年内下跌36.79%；金地全年下跌32.76%；万科A年内下跌29.76%。

华西证券表示，下半年由于行业集中和融资政策的影响，房企减少征地会影响下半年的供应量，银行贷款紧张也会抑制需求端的表现。预计下半年销售增速将逐步下降。

山西证券的平海清认为，行业龙头和二线龙头的市场份额将持续上升，未来两年业绩将保持稳定增长。估值较低，业绩确定性较高，行业龙头和部分二线龙头的安全边际较高。

一度“闪崩”截至7月26日，炮弹年内累计下跌60.29%

截至7月26日收盘，中国证券交易所的壳价为每股24.44美元，年内下跌27.69%，跌幅60.29%。截至27日22时11分，壳牌股价跌至23.51美元/股。值得注意的是，海贝的发行价为每股20美元。

7月23日晚，在美股上市的贝壳暴跌，一度下跌30.67%，创出上市以来的最低纪录，最终收跌10.94%。

中信证券2020年7月27日发布的一份研究报告显示，贝壳目前是中国最大的房地产经纪公司，覆盖全国约25%的经纪人，二手房和新房的市场份额分别达到19.2%和5.4%。

住房和城乡建设部：力争三年左右实现房地产市场秩序明显改善。

过去两年，中国房地产市场一直处于相对严格的监管环境中。自2020年下半年“三条红线”出台、2021年初银行业金融机构房地产贷款集中管理、2021年上半年“集中供地”以来，中国房地产企业面临的政策变化更加频繁。

地方政府也在调控楼市，比如北京严打“学区”，计划针对新房市场出台新的销售规定；上海、深圳等地也规范了二手楼市交易，整顿了虚假高价和交易流程；另一方面，杭州停止了目前市场上住宅项目的商铺改商住别墅的行为，从而抑制了高地价。

7月23日，住房和城乡建设部官网发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，直指楼市乱象，进一步增加了业内对下半年楼市调控将趋严趋紧的预期，房地产市场已进入关键整改阶段。此外，通知还明确给出了时间表，力争用三年左右时间实现房地产市场秩序明显好转，有效遏制违法违规活动，监管体系不断完善，监管信息系统基本建立，逐步形成部门联合管理格局，人民群众来信来访明显减少。

“这一政策继续强调当前房地产市场调控的严格和严格导向，值得各市场主体积极关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策明确，整治重点因市政策而凸显，包括房地产开发、房屋销售、房屋租赁、物业服务等。应该说，类似控制是一种比较系统的控制，具有很好的导向性向。