房企现在“赔钱” 这个行业的增长速度已经放缓成了共识

日前，杜松股份发布的“退地”公告在房地产行业掀起了轩然大波。公告显示，公司全资子公司放弃一项竞得土地使用权，申请预留的已付定金5000万元未归还，占公司2020年度净利润的14.19%。随后，有传言称，纳入“三条红线”试点的重点房企征地量受到严格控制。对此，记者从多方了解到，在去杠杆化背景下，房企投融资受到双重限制，行业在中短期内放缓已成为共识。

有限的投资和融资

日前，一则“纳入“三条红线”试点的重点房地产企业已被监管部门要求不超过年销售额40%”的消息在网上流传。中国证券报记者要求几家房地产企业核实，消息基本属实。不过，某房企负责人指出，40%不是全规模销售的比例，而是权益销售的比例。

即便如此，自2021年以来，一些被“三条红线”监管的房地产企业的征地比例已经出现超标迹象。

中国科学院企业研究所副所长刘水指出，2021年以来，房企征地热度明显下降。上半年50家代表性企业平均征地销售比29.3%，较去年同期下降12.3个百分点。在“三条红线”和土地供应的背景下，房企在征地方面变得更加谨慎。首批12家试点企业平均征地销售比28.8%，低于40%的红线。其中，3家企业略高于红线，下半年需适当降低土壤持有量。与去年同期相比，12家试点企业平均征地销售比明显下降，降幅超过10个百分点。与40%红线相比，征地销售对试点企业整体影响较小。

刘水指出，中长期来看，房企融资端和投资端受到严格限制，结合销售端个人房贷的限制，行业发展速度将保持中低速增长。在此背景下，行业整体发展经过调整后将变得更加良性，行业结构趋于固化，有管理红利的企业有望脱颖而出。

记者观察到，目前，部分房地产企业已经退休。

7月20日晚间，杜松股份发布公告称，公司于2021年7月20日收到杭州市规划和自然资源局出具的决定函，公司全资子公司杭州邵会企业管理有限公司取得的杭政出初[2021]8号地块的竞买资格被取消，已缴纳的5000万元预留申请保证金不予退还。到目前为止，公司还没有签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。公告称，放弃竞得土地使用权是公司管理层在审慎考虑市场风险因素后，基于公司稳健发展做出的审慎决策，公司不排除申请行政复议或提起行政诉讼的权利。截至目前，公司同期中标的其他4宗地块均已正常进入开发过程。

公开资料显示，杜松股份在杭州第一批集中土地拍卖中拿下5宗地块，总价45.84亿元，超过其2020年营业收入的60%。2020年杜松股份全规模销售金额207亿元，新增总建筑面积70万平方米，明显低于2019年，这也直接导致2021年的征地热情高涨。

新房销售放缓

根据《柯睿资产管理研究报告》，过去一周，TOP100和梯队房企的整体投资从房企对策来看，龙头房企纷纷表示，狠抓支付、加快去库存将是下半年工作重点。据媒体报道，万科董事长于亮在内部会议上提到，要收紧投资，销售回款是下半年的重中之重。

此外，记者了解到，部分热点地区新房销售放缓也与新楼入市不足有关。以北京为例，待售的新房项目基本都是前期入市的后期项目，主要集中在顺义、房山等地，核心区域数量较少。

“长期的‘消化不良’让很多项目不敢贸然入市。”部分房企销售人员对记者表示，“第一批两地集中出让系统的区域，第一批出让土地普遍被房企抢走，但预计后续几轮出让热度将明显降温。”

国信证券研究报告显示，中短期内，房地产企业征地利润率难以看到系统性提升。三年缓慢扩张带来的整体低库存也在一定程度上降低了享受高销售热潮的房企的收入。短期来看，内地股票可能还是很难有明显的超额收益。但中长期来看，房企补库存的边际机会将减少，行业整体利润率有望企稳，管理能力优秀的房企将脱颖而出。个股方面，我们看好价值充裕的房企和持有资源较多的房企，补充存量压力相对较小，可以充分分享资产增值收益。

预计房地产市场将进一步降温

对于下半年的市场情况，58房研院院长张博指出，整体来看，“稳”无疑是下半年楼市最确定的关键词，稳房价、稳地价是基础，在土地集中的环境下，购房者的预期稳定性变得更加确定。与去年下半年相比，部分热点城市整体热度明显降温，且这一趋势还将持续。

针对二手房市场的调控，中原地产首席分析师张大伟指出，本轮调控政策是由于房价升级，尤其是房价上涨明显的城市，调控力度不断升级，抑制市场过热。从政策效果来看，包括深圳在内的城市已经出现房价见顶的迹象，调控效果越来越明显。二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场。在一线城市，二手房占市场总成交基本达到了80%。在这种情况下，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控成为了市场的必然。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，二手住房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。后续此类政策推进过程中，地方政府、中介、房东和购房者等都应该积极调整。对于地方政府来说，需要基于所在城市二手住房的实际情况，科学高效地发布二手住房参考价，促进二手住房价格回归合理水平。对于中介来说，需要充分认识到二手住房监管政策的严厉性，后续业务操作需要合规，积极促进二手住房价格的稳定。对于房东来说，要了解房屋新的交易规则，合规、理性处理房源的挂牌和出售等事项。对于购房者来说，需要基于参考价制度了解房价的未来走势，科学有序地安排置业计划。