关注租赁住房建设标准下的“免租改”建设标准

对于新市民和年轻人来说，租房不仅要实惠，还要好。目前，将酒店、宾馆、商业写字楼、工厂、仓库等非住宅建筑改为租赁住房的情况非常普遍。对于“非租改”和“商租改”，除了住房和城乡建设部近期发布的《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》外，很多地方还进一步明确了相关建设标准。比如重庆最近推出了《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》 (DBJ50/T-378-2021)(以下简称《标准》)。据报道，这是国内首个“不变租”的建设标准；厦门也在7月7日发布了《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》。

规范租赁住房改造行为

据记者了解，重庆此次发布的《标准》涵盖了评估与规划、场地与建筑、结构、建筑设备、消防、施工与验收、运营与维护等10个方面。明确改造后的建筑合理使用年限应不低于10年，公共服务设施建筑面积应不低于改造项目总建筑面积的6%。它具有落实政策需求、适应多种需求的特点。

根据厦门市发布的《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》号文，商业、办公、工业、仓储、科研、教育等非住宅存量住房，只要符合要求，无需改变土地使用性质和土地使用年限，无需补交地价，即可转为保障性租赁住房。“《标准》的发布，对于重庆支持租赁住房项目建设，畅通非住宅存量项目改造，增加市场有效供给，减少非住宅阶段性空置，促进产城融合、职住平衡具有重要意义。”重庆市住房和城乡建设委员会副主任郭告诉《中国消费者报》记者，《标准》是我国第一个正式发布的“免租金变更”技术标准。

通策研究院分析师王恒告诉《中国消费者报》记者，大部分租赁住房供应都是由存量房屋改造而来，一直没有明确的建筑标准。重庆、厦门出台的相关规定，明确了商住楼等非住宅房屋改建为出租屋涉及的评估规划、空间改造、建筑设备、消防安全、施工验收质量要求等，解决了以往商业租金转换、“非租改”技术边界不清、设计内容没有依据、施工验收和维护缺乏科学指导等问题。这有利于规范住房租赁改造行为，拓宽个人住房租赁渠道和促进。

公共区域的面积比令人担忧

国家一直强调租房和买房在享受公共服务方面应该有平等的权利。公共服务区是集中租赁住房最大的特点，但以前没有标准。一些公寓运营商把公共区域当成噱头，而一些小运营商完全没有建设公共区域的意识。

重庆《标准》最大的亮点是明确要求配套设施、满足使用功能、提升健康性能。例如，项目改造中应设置配套的公共服务设施，公共服务设施的建筑面积应不小于改造项目总建筑面积的6%，且不应小于100平方米。项目配套的公共区域功能和服务设施可根据租户需求、建筑功能以及商业服务网点在周边环境中的实际情况进行调整。“如果计算重庆每万平方米600平方米的公共面积，很多长租公寓都不达标。这个标准的出台，无疑会让长租公寓更像公寓。”中原地产首席分析师张大伟告诉《标准》记者。

厦门市对租金和租户高度关注的区域做出了规定。原则上每套(室)建筑面积不超过70平方米，主要张大伟认为，未来一定会有更多的城市遵循租赁住房的改造建设标准，这对促进租赁住房的规范发展和盘活存量具有重要意义。

禁止两类土地重建租赁住房

需要明确的是，并非所有类型的房屋都可以转为集中租赁住房。中国建筑设计研究院有限公司装配式建筑研究院院长赵伟告诉记者，为确保住宅安全，住房和城乡建设部发布的《中国消费者报》强调，房屋在改造前应进行安全性能鉴定，并根据鉴定结果进行相应处理，确保长期居住和使用的安全要求。

此外，根据《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》中的土地性质分类，三级工业用地为对居住和公共环境干扰、污染严重、存在安全隐患的工业用地，三级物流仓储用地为易燃易爆、剧毒危险品专用物流仓储用地。这两类土地上的非住宅建筑可能存在不利于人体健康和安全的隐患，不适合长期居住，不宜改建为集中租赁住房。

重庆对此进一步细化，规定改建建筑合理使用年限不得少于20年，且不得少于10年；可供改造的改造项目规模不应少于50套(间)。

厦门市规定，租赁住房改建申请项目应当是依法取得土地、审批手续齐全的合法建筑。为确保改造后的保障性租赁住房符合居住标准，改造项目的结构应符合安全牢固的要求。改造后的保障性租赁住房应具备良好的卫生、通风、采光等居住条件，并应满足给排水、供电等相关要求。同时，工厂、仓库的改造工程应设置相应的安全隔离措施，确保人员的生活安全。此外，改造完成后，原则上不少于50套(间)，建筑面积不少于2000平方米。