多城市发布二手房参考价将如何影响二手房市场

最近，继深圳、成都、宁波之后，Xi安加入了发布二手房交易参考价格的城市阵营。随后，一则神奇的卖房信息在Xi的安房地产圈流传开来。一位业主以300万元的价格列出了一套价值600多万元的房子出售，并附有停车位，但买家不得不购买一幅毕加索的假画，但价格高达380万元。

“房子不仅卖，假画也是分开卖的。挂牌是真实的，业主也应该真心想卖。”一位业内人士告诉记者，可能是因为Xi安一些小区定了二手房的参考价，业主用低报价来吸引买家，但不愿意低价卖房。

其实很多城市已经出台了二手房参考价(也叫二手房指导价)。今年以来，一些城市的部分小区业主“抱团”涨价，有人写“涨价随笔”，让业主拧成一股绳，打响资产报价战。不难看出，高上市价格扰乱市场预期的行为时有发生。那么，当二手房参考价出来的时候，业主的挂牌价格一定要低于参考价吗？这是“限价”销售吗？二手房参考价如何影响市场？记者进行了调查采访，问了很多问题。

首付可能增加一百万元

2月8日，为打击楼市投机行为，深圳率先出台了被市场称为“208新政”的二手房参考价制度，并于今年正式打响了地方政府调控二手房价格的发令枪。从那以后，成都、Xi等城市纷纷效仿。

“以深圳某小区为例，实际成交价格约为每平方米15万元，二手房参考价为每平方米11.6万元，差价为每平方米3.4万元。按房屋100平方米，结合深圳。一套或两套首付贷款可以按不同比例计算，最终购房人需要先支付100万元以上的首付，再执行二手房参考价，才能买到这套房子。”在北京的一家中介店，一位房产中介店的经理告诉记者，深圳很多社区的二手房参考价实施后，几百万首付的房子相当多，资金紧张的购房者自然被“说服”。

从Xi安，从“330新政”(3月30日晚，Xi安发布《关于建立房地产联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》)，到二手房成交参考价格机制，再到102个住宅小区二手房成交参考价格的公布，Xi安在今年二季度经历了三次渐进式调整。市场交易实体，如银行、卖方、买方和中介机构受到影响。

上海的后续力度更大。7月9日上午，上海市房管局召开全市规范二手房管理工作会议，要求在房屋挂牌核查的基础上，再次增加价格信息核查的步骤。

显示，在深圳、Xi、西安等城市公布数百个小区二手房参考价格之前，北京楼市就有先例。

上述店长表示，很多城市推出二手房参考价，并不意味着不允许业主以高于参考价的价格出售房产，而是房产总价越高，参考价越低，购房者需要支付的首付越高，这就提高了购房者买房的门槛。但是，如果业主真心卖房，会降低挂牌价格，降低投机者钻空子的概率。

“深圳二手房参考价覆盖面广，已实施5个多月，其对市场的影响正在逐步释放。总的来说，业主的挂牌价格并没有明显下降。很多业主不是很倾向于降价，价格已经大幅下跌或者一时难以出现，但成交量却大幅下降。”上述店长向记者透露。

根据中国住房指数体系的百城价格指数，6月深圳二手房价格环比下降0.56%；数据显示，二季度深圳二手商品房销售数量同比下降超过60%，销售数量从4月份开始呈逐月下降趋势。

“从已发布二手房成交参考价格的城市市场表现来看，热度有所下降，尤其是深圳，市场明显降温。”马晨表示，二手房参考价在一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪有所增加，导致市场成交量下降。

诸葛找房数据研究中心分析师陈晓也认为，总体来看，深圳二手房交易的冰点与二手房参考价的执行情况有关。在他看来，住房贷款的限制对购房者有一定的影响，但不是全部。二手房参考价反映了更多真实的市场价格信息，有效抑制了一些炒作房价等市场乱象行为，促使过热地区逐步回落。

此外，前述店长直言不讳地告诉记者，二手房参考价出来后，房价可能不会降。对于买卖双方来说，参考价都会削弱市场预期，降低业主的销售预期。买方较之前有一定的话语权，甚至因首付资金不足而暂时进入观望期。但无论如何，市场最终是由供求关系决定的。

对此，陈晓也认为，随着部分城市二手房参考价格的落地，挂牌价格会逐渐回归理性，不合理的挂牌价格会逐渐消失。为确保楼市平稳运行，预计将有更多城市响应二手房价格调控相关政策。

但马晨指出，部分热点城市二手房市场依然火热，价格弹性较强，后续政策可能会重点关注学区或房价快速上涨的小区。