上半年房企业绩观察:头部企业成长明显 多元化战略展现神奇力量

7月19日电 2020年下半年以来，“三条红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度、22个城市集中供地试点等政策相继落地。房地产市场迎来了重大变化，房地产企业的竞争格局也发生了变化。

多数分析师认为，在新政策下，不同规模的企业受到的影响不同。融资和征地受限后，大型房企和品牌房企的优势更加明显，中小房企的生存空间进一步被挤压。在外部形势的影响下，企业加快了组织结构的调整，以适应当前的市场环境。

头部房企拓宽护城河

2021年，房地产企业抓住“就地过年”的机会，积极营销，抢回了钱。在去年较低的基础上，今年上半年销售业绩大幅增长。据嘉里研究中心数据显示，今年1-6月，百强房企总销售额达61499.1亿元，同比增长36.7%，整体业绩规模有所提升。

上半年，各梯队房企销售业绩门槛持续提升，与2020年、2019年同期相比增长显著。行业龙头房地产企业稳步发展，保持规模优势。TOP10房企销售成交额达到1558.8亿元的门槛，较2020年上半年增长70.9%。

根据嘉里的排名，上半年交易销售额超过3000亿元的企业有4家，其中碧桂园是唯一一家交易销售额超过4000亿元的房地产企业，排名行业第一。根据碧桂园在港交所披露的数据，截至2021年6月30日，权益类合约累计销售金额为3030.9亿元，同比增长13.54%，连续6个月实现累计同比增长。

TOP20、TOP30房企销售交易金额门槛较2020年同期提升50%以上，实现规模稳步增长；TOP100梯队房企表现高增长，TOP 100房企销售门槛同比增长54%至125.5亿元；截至上半年末，TOP200房企销售交易金额门槛仅为30亿元，略低于其他梯队房企，增长空间有限。

“三条红线”政策实施以来，房企债务问题成为外界关注的焦点。在融资有限的情况下，龙头企业凭借规模和品牌优势更加突出。那些规模可观、财务背景优秀、财务背景优秀的企业成为其中的佼佼者。

以碧桂园为例，截至2020年末，公司有息负债总额降至3265亿元，同比下降11.7%；期末平均融资成本为5.56%，同比下降78个基点；净负债率55.6%，多年来一直保持在70%以下，远低于行业平均水平；可用现金余额达1836亿元，资金保障能力强，现金流稳定。在三家国际权威评级机构中，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”评级。

对内夯实基础，对外提高质量

统计显示，自“三条红线”等政策出台以来，房企管理结构改革和产品质量提升步伐加快。

喊住的万科集团董事局主席于亮在去年11月公开表态：“过了‘三道红线’，财务分红、土地分红都结束了，现在要求我们靠管理。此时，所有企业都来到了同一起跑线上，不得不适应由此带来的制度转型。

韩毅智库认为，房企机构改革主要围绕总部精简、区域优化和多元化业务线调整三大主题。一方面可以通过调整组织结构，加强城市的深耕，增加市场份额；另一方面，组织结构的优化整合有利于降低公司的管理成本，达到降本增效的目的。以碧桂园、金科为代表的房地产企业区域组织结构裂变，是出于注重管理精准、缩短管理半径、丰富布局、持续培育各能级城市的需要。

在产品出口方面，企业也在竞相提升质量。据媒体统计，2020年，至少有16家房企将发布产品动作或成果。2021年初，融创发布“融创I AM I Life新理念”，旨在引导主要客户年轻化、科技化发展趋势，嫁接更多城市生活必备元素。今年1月，碧桂园重点推出“星、屋、云、天”四大产品系列，以“极致实用主义”为核心，阐释碧桂园对现当代美好生活产品的最新理念。

多元化道路

房地产行业下半年，企业争相寻找第二增长点，多元化探索提上日程。观察到，部分房企会选择在相关行业进行业务布局，通过相对擅长的打法扩大业务广度；其他人则投身于一个新的、规模更大的行业，寻求最终的爆发点。

近日，龙湖集团调整组织架构，设立新的地产水路，与之前的业务、出租屋、智慧服务、塘鹅并列。这一调整背后，体现了龙湖“开发服务”的双引擎驱动模式，即在保持房地产开发主业不断增长的同时，商业、住宅、智慧服务等业务全面开花。

2020年，龙湖的非房地产开发业务将实现大幅增长。数据显示，公司2020年物业投资业务租金收入(不含税)为75.8亿元，同比增长30.9%；商场、租赁住房等收入占比分别为75.2%、23.9%和0.9%；智能服务当期收入58.4亿元(合并冲减前收入约77亿元)，同比增长36 %。

相比于龙湖围绕主业进行布局，碧桂园则既在物业服务、酒店等相关产业“撒网”，也选择在建筑机器人、现代农业等领域“捕鱼”。碧桂园旗下的博智林机器人公司成立于2018年，公司有在研建筑机器人近50款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。

截至今年6月，博智林机器人公司已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖14个省份超65个项目，累计应用施工超百万平方米。同时，碧桂园不断扩充博智林机器人公司的规模，招揽专业人才的加入。

亿翰智库认为，碧桂园集团的多元化业务与地产主业形成良好的协同效应，机器人加快项目 周转速度、降低用人成本，物业服务与政府达成合作、扩大品牌效应，创投所投项目涵盖产 业上下游以及消费、服务领域，打通全产业链，最终服务于地产主业，推动市场占有率进一 步提升。