房地产市场有望转向下半年，价格将逐步回归理性

二手房控价限购、限贷“组合拳”加码

房地产市场有望转向下半年，价格将逐步回归理性

2020年下半年以来，房地产调控持续深化，房地产市场明显企稳。7月15日，国家统计局发布了6月份商品房销售价格变动统计数据，数据显示，虽然部分城市环比小幅上涨，但总体来看，70个大中城市商品房销售价格涨幅呈现稳中有降的态势。其中，二手房的调控效果更为明显。据业内人士透露，在调控下，很多预期都出现了转向的迹象。2021年下半年，随着信贷政策持续收紧，未来房价涨幅有望进一步放缓，楼市将进入新的调整阶段。

新建商品房同比增速下降

根据国家统计局数据，易居研究院测算，6月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，较5月份下降0.11个百分点；二手房价格环比上涨0.3%，较5月下降0.01个百分点。同比来看，70年7月新建商品住宅和二手房价格分别上涨4.3%和3.5%，分别比5月下降0.17个百分点和0.02个百分点。

上海易居房地产研究院研究员潘坤宇表示，6月份，70个城市新建商品住宅价格同比涨幅出现年内首次回落，而二手房价格同比涨幅已连续3个月回落。因此，预计目前的价格上涨将在年内见顶，下半年价格上涨动力将继续减弱。

对此，国家统计局城市统计司首席统计师盛国庆也表示，2021年6月，70个大中城市商品房销售价格整体呈现稳中有升的波动趋势。

值得一提的是，6月份全国70个城市二手房价格环比上涨，为全年最低。国家统计局数据显示，6月份70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有55个，持平的城市有3个，下跌的城市有12个。与5月份的涨幅相比，城市减少了7个，房价较低的城市增加了7个。二手房方面，48个城市二手房价格上涨，6个城市持平，16个城市下跌。与5月相比，上涨城市减少2个，房价持平城市增加3个。

“上升城市的数量减少了。6月份，新房、二手房房价整体涨幅略有收窄，市场保持平稳回调。”RealData首席市场分析师许小乐表示，购房信贷环境收紧，特别是部分银行暂停二手房贷款，导致市场预期出现回调，杭州、重庆、广州、成都等地二手房价格涨幅均有所收窄。此外，二手房指导价持续释放调控效应，深圳二手房价格连续第二个月环比下跌，同比涨幅回落至10%以下。

二手房成为监管重点

地方监管继续深化

中原地产数据显示，2021年上半年，房地产调控出现井喷，6月为52次，1-5月为234次。2021年上半年，我国房地产调控次数高达286次。根据RealData的统计，6月份，无锡、天津、青岛、广州、海南、北京、哈尔滨、长春、南昌、苏州、南宁、成都、深圳、湖州、绍兴出台了房地产调控政策，持续增加。

7月8日，Xi市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》号文，明确二手房交易各环节涉及的相关机构应以二手房交易参考价为参考依据，引导二手房理性交易，稳定市场预期。同时要求不得以“学区房”名义炒作房价，不得诱导社区业主参与哄抬房价。7月9日，上海发布了二手房新政。在房屋挂牌核查的基础上，有必要加大价格信息的核查力度。上海市相关交易管理部门会根据真实市场价对每套房源进行核实，未通过价格核实的房源不得对外发布。绍兴发布《进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》要求，越城区、柯桥区、上虞区商品住房价格实行网格化控制。此外，学区的“定向调控”明显增强的地方还有很多。

“二手房价格参考价格机制是现阶段调控的重点。”证券分析师蔡表示，深圳二手房参考价机制出台后，深圳二手房价格环比下降，成交量大幅下降。很多地方看到了调控的效果，纷纷跟进。

2021年2月政策出台后，深圳二手房价格增速快速下滑，近两年后5月二手房增速再现-0.1%的负增长。交易量方面，根据深圳市房管局数据，2021年3月后，二手房交易量持续下降。2021年5月和6月成交面积分别约为27.6万平方米和23.7万平方米，同比分别下降61.0%和73.8%，较2019年同期分别下降54.5%和50.2%。

开源证券分析师董祺表示，成都、深圳、宁波、南京都出台了二手房价格指导机制，二手房限价城市可能会继续扩张，因此政府调控房价的决心不会动摇。

预期转弯

买房焦虑明显缓解

“小阳春2021年还在进行，但下半年热度有望放缓。”张大伟表示，由于经营性贷款、二手房定价、学区房等调控政策不断叠加，一线城市房价涨幅有所放缓。预计下半年随着信贷持续收紧，部分城市将进入调整周期。

潘玉宇表示，与2020年相比，当前财政政策基调回归正常，货币政策更加稳健。在多种因素影响下，价格涨幅见顶，预计未来几个月涨幅将继续收窄，但仍保持在合理区间内。

许小乐还表示，除了行政监管外，由于银行“两道红线”和一季度房贷额度的挤压，二季度贷款额度受限，信贷环境趋紧。央行最新数据显示，二季度新增中长期贷款1.45万亿元，较一季度下降27%，与去年同期持平。同期下降6%。信贷政策的收紧，将使得市场逐渐趋于理性。

从近段时间来看，房地产市场热度明显下降，购房者购房焦虑大幅缓解。58安居客房产研究院监测数据显示，6月新房找房热度有小幅波动，全国找房热度环比下跌3.7%，一线城市找房热度环比下跌8.3%，二线城市找房热度环比下跌2.9%，三四线城市找房热度下跌3.3%。从挂牌量和经纪人来看，也均为下降趋势。6月全国新增挂牌房源量环比下跌10.2%；6月经纪人信心指数为105.6，环比下降2.6%。

“一些热点城市整体热度相比去年下半年已经明显降温，并且这种趋势还会延续。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，“稳定”无疑是下半年楼市的趋势，房价稳定、地价稳定是基础，购房者的预期稳定也在房贷持续收紧下变得更为确定。