REITs市场制度建设“路线图”明晰 更多务实举措或稳步推出

　　近日发布的新“国九条”多次提及REITs(不动产投资信托基金)，高度重视REITs市场制度建设。相关监管部门也于年内多次表态支持符合条件的基础设施项目发行REITs。

　　同时，公募REITs市场正在批量“上新”。4月16日，中金印力消费REIT正式成立；4月15日，4只REITs集中获沪深交易所反馈；4月3日，4只REITs同日获批；另有部分REITs在跨类扩募、积极申报中。

　　中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示：“对于公募REITs而言，促进市场高质量发展需要从多个维度入手，其中加大产品供给，包括新发和扩募常态化、丰富底层基础设施类型、Pre-REITs前端培育等，都将有助于市场扩容，同时为投资者提供更多选择。”

　　持续获政策支持

　　公募REITs“阵营”发展壮大离不开政策端的支持。

　　近日发布的新“国九条”多次提及REITs，包括“推动债券和不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展”“研究制定不动产投资信托基金管理条例”“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策，健全有利于创新资本形成和活跃市场的财税体系”。

　　明明表示：“从海外经验看，成熟REITs市场发展初期都需要依托政策端的大力支持。此次新‘国九条’多次提及REITs，表明高层对于加快建设和完善REITs市场制度、推动REITs市场高质量发展的决心，有助于提振REITs市场各参与方的信心。”

　　相关监管部门也多次表态支持REITs发展。4月12日，证监会发文表示，2024年将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》等行政法规的制定、修订工作。近日，中国人民银行、金融监管总局、证监会等七部门印发《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》，明确提出“支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行不动产投资信托基金(REITs)产品”。

　　对于接下来REITs市场将迎来哪些变化，明明表示：“一是制度层面或迎来更多利好；二是产品供给有望逐步增长，助力市场扩容增类步伐提速；三是监管部门或稳步推出更多支持举措，推动市场高质量发展。”

　　稳步扩容增类

　　得益于政策端的支持，今年以来，公募REITs市场持续扩容增类，已逐渐进入常态化发行阶段。

　　4月16日，中金印力消费REIT正式成立。该产品通过投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，穿透持有底层资产杭州西溪印象城100%所有权，从而获取底层资产租金收入等稳定现金流。公开数据显示，杭州西溪印象城自开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，实现业绩显著增长。2022年营业额超过35亿元；2023年1月份至9月份营业额突破32亿元。

　　同时，公募REITs项目落地速度加快。4月15日，4只公募REITs获沪深交易所集中反馈，涉及华夏基金、建信基金、中金基金等3家管理人。其中，项目估值合理性、运营稳定性、租金水平等是沪深交易所最关注的方面。

　　4月3日，工银河北高速REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT和华夏深国际仓储物流REIT等4只公募REITs同日获批，并在沪深交易所注册生效。4只产品获准募集份额总额分别为10亿份、5亿份、8亿份和6亿份，基金合同期限分别为18年、35年、36年和44年。

　　持续扩募是公募REITs市场多元化发展和持续繁荣的“助推器”。4月1日，中航京能光伏REIT扩募项目正式获上交所受理。这是今年首单申报的公募REITs扩募项目，也是首单探索光伏加水电资产的扩募项目。根据中航基金此前发布的公告，中航京能光伏REIT本次拟扩募购入的水电资产将与原有光伏项目形成有力互补，实现资产分散化，稳定基金整体现金流。3月26日，国泰君安东久新经济REIT发布拟扩募并新购入基础设施项目的公告。

　　此外，还有多个项目正在“排队入场”。沪深交易所官网信息显示，截至4月18日记者发稿，已受理项目为3单(含扩募1单)，已反馈的项目为14单(含扩募1单)。

　　加上中金印力消费REIT，中金基金在管REITs产品已达6只，首发及扩募规模超过276亿元。谈及未来基金管理人应如何探索更好的公募REITs治理机制，中金基金副总经理李耀光建议：“在不断提升专业水平基础上，加强运营管理模式的标准化、制度化和专业化；通过数字化手段赋能存续期管理工作，持续提升REITs基金运作及资产运营效率。”