冬奥设施改商场大店能否搅动亚奥商圈？

冬村的配套商业正在成为购物中心的中流砥柱。7月26日，记者走访亚奥商圈发现，紧邻环宇汇的东奥村地下商业将被改造成“北投购物公园”。千平店和旗舰店是它的特色，但也会造成招商和留客的压力。在后冬奥红利和双地铁站接驳的背景下，北投购物公园如何突破亚奥商圈将成为业界关注的焦点。

　　招商重体验轻餐饮

冬奥会遗产的投入使用一直备受关注。记者走访看到，在位于奥体中心南侧的北京国际体育产业园，之前用于冬奥村配套商业的区域正在招商，今年国庆节将迎来客人，命名为“北投购物公园”。记者进入项目后发现，部分门店已经换上招牌开始装修，项目内的门店多为上千平米的大型运动体验店。

北投商业相关负责人表示，截至7月底，北投购物公园项目签约率已达80%。“目前已确定的品牌有全明星冰场、完美世界影城、森林动物局、洞穴探险工厂、盒马鲜生等主力店。”上述负责人透露，商家正在紧锣密鼓的装修，预计国庆期间正式开业。

在业态占比上，北京商报今日记者发现，该项目运动体验店较多，餐饮类商户数量略少。大致来说，餐饮的比例在20%左右。按照行业水平，这个比例低于常规购物中心餐饮投入的30%-40%。在业内人士看来，纯地下商业确实存在餐饮投资的局限性，可能导致该项目在未来发展中存在消费者选择不足、消费持续性不强等问题。

仲量联行中国战略顾问部高级总监何指出，新项目在进入市场的初期，需要通过更多的体验来吸引客户，建立市场影响力。随着未来项目的逐渐成熟，还是有机会动态调整更新格式的。

但是，重新体验也会给项目本身带来一定的吸引力。“多场景结合的门店管理模式已经成为一二线城市购物中心的趋势，一定程度上取代了传统的服装零售模式。”何表示，总的来说，北投购物公园的各种业态是相互带动、相互促进的。

何乐业县补充说，作为一个纯粹的地下业务，该项目可能会受到租赁经营的影响，上层建筑也可能会对商店的分工产生影响。“可以结合临时店铺、活动运营、展示空间等多种运营模式来弥补”。

据悉，北投购物公园总建筑面积11.7万平方米，可出租面积4.5万平方米。商场共四层，其中1F、B1为主要商业区，以运动主题为核心，突出运动体验、运动休闲、运动服务三大功能。B2和B3是停车场，共有1445个停车位。

　　填补集中型商业空缺

北投购物公园的入市，可以说是亚奥商圈的第一个大型综合体。在此之前，亚奥商圈一直处于缺乏大型商业综合体的局面：北辰购物中心关闭门店，改造写字楼；新晨利购物中心专注社区消费；怀玉面积小，零售量小。

现实是庞大的客户群需要配套的商业设施。据北投购物公园负责人介绍，北投购物公园3公里范围内人口庞大，中高收入水平特征突出。人口年轻化，25-45岁人口占总人口的一半。

中国购物中心发展委员会主任郭增利认为，亚奥商圈本身就有很好的区域优势，既有高端消费人群，又有北京的标志性景点，消费力一直存在。但长期以来，亚奥商圈商业缺乏龙头项目，商圈影响力较弱。

除了北投购物公园的入驻，位于国家会议中心的北辰汇也将于明年入驻。一个接一个的新项目，在一定程度上也搅动了亚奥商务区的未来发展。何表示，亚奥地区居住社区人口密集，也是北京写字楼发展较快的写字楼子市场之一。总的来说，它拥有丰富的消费群体。作为奥运会的核心区域，周边过去的建设项目多为文化体育场馆、大型公园和绿地等。过去，该地区缺乏大型购物中心的供应，北投购物公园的投入使用将填补该地区的集中商业空缺。

　　释放后冬奥红利

“北投购物公园在未来的运营中需要满足附近居民的消费，也需要在打造北京国际消费中心城市运动场方面做出努力。”何指出，北投购物公园作为冬奥会的遗产和双地铁接驳的TOD商业综合体，具有一定的先天优势，比如交通便利、冬奥会红利等。

想利用好先天条件，讲好冬奥会故事，北投购物公园该怎么做？何认为，北投购物公园的运动体验业态，将充分利用和凝聚区域内现有的运动氛围和客户群体，通过运动品牌的供给和消费选择，普及原生态的小众运动。另一方面，商场需要更加关注冬奥会遗产如何更好地融入区域整体发展，补充和完善区域商业消费设施。项目投入运营后，将进一步助力北京国际交往中心和国际消费中心建设。

北投购物公园负责人表示，冬奥会带动了体验式商业的消费群体。热潮过后，需要维持资深玩家的大规模增长，才能把这部分人变成长期用户。同时，避免同质化竞争是北投购物公园后续运营亟待解决的问题。

“以备受关注的滑雪品牌全明星溜冰场为例。未来将在项目中创新消费场景和内容，在溜冰场的基础上增加更多生活方式品牌。”上述负责人表示，今后冰场还会举行各种冰雪派对、跨界艺术展、冰雪表演活动等内容，成为购物中心的有力补充。

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳指出，北投购物公园想要借助冬奥红利释放新的消费力，尤其是体育、极限类运动，在引入的品牌上需要引起相应的发烧友认同，打造成为北京运动类玩乐购物的首选地，否则会造成被同类业态或新品牌替代的尴尬局面。