部分限售股解禁 首批公募REITs有望承压

6月21日，首批上市的9只公募REITs迎来部分限售股解禁。据华泰证券统计，9只公募REITs的平均解禁份额为总份额的33.9%，超过当前平均流通份额32.4%。也就是说，解禁使得这9只公募REITs的流通份额平均增加了一倍以上。业内人士表示，解禁后部分REITs可能会有一个估值回归的过程，但战略投资者的减仓方案预计会有所不同，整体影响有限。

　首批REITs释放流动性

具体来看，AVIC首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏源产业REIT、华安张江光大REIT的解禁股少于流通股，占比40%至80%；首富国水REIT、博时蛇口生产园区REIT、宏图盐田港REIT的解禁份额接近或等于流通份额，占比在90%-110%之间；广州平安广和REIT和金钟普洛斯REIT的解禁份额超过流通份额，占比在130%-190%之间。

今年年初市场避险情绪一度高涨，大量资金涌入REITs。据通联数据显示，9只REITs中，红土盐田港REIT最高价一度冲上4.163元，当时产品净值为2.3元，溢价超过80%；首个富国水REIT更夸张。今年2月中旬，价格一度冲上7.519元。当时其净值为3.7元，溢价高达103.2%。

首批公募REITs限售股解禁会对二级市场价格产生影响吗？面对解禁份额，6月21日9只REITs产品表现相对稳定，没有出现集体下跌。

郭芙基金表示，首批公募REITs在发行时除原始权益持有人外，战略配售份额占比较高，客观上导致上述REITs解禁后流通份额大幅增加。但总体来看，REITs解禁后的总流通市值仍然不大。从解禁的战略投资者构成来看，主要是金融机构和部分产业资本。目前大部分REITs的市场价格相对于发行价有一定溢价。不排除部分战略配售投资者有兑现收益的动机，抛售的增加可能会对二级市场造成一定压力。另一方面，战略配售的投资者主要是专业的机构投资者，通常他们有相对理性的交易方法和策略。同时，短期二级市场价格的大幅下跌也将提高REITs、IRR等收益指标的分配率，可能给理性投资者带来资产配置机会。

　部分资金会适时配置

公募REITs解禁对市场流动性有多大影响？富荣基金公募REITs投资总监王表示，在解禁前，市场上公募REITs的份额供应量较小，而保险、理财等适合配置REITs的财产性基金无法得到充分配置。在供给关系不均衡的情况下，公募REITs流通存在超额溢价，甚至一些REITs二级市场大幅上涨。即使最近房地产投资信托基金的价格有所回落，但已发行的公募房地产投资信托基金的平均溢价已超过20%。如果市场发行量增加两倍左右，一些溢价过高、估值偏差较大的产品可能会有价格回撤的压力，可能会带动整个REITs二级市场承压。

私募基金Paipai.com的财富管理合伙人荣浩则更为谨慎。他表示，解禁后，REITs的溢价率会有一个回归合理估值的过程。但战略投资者的减仓方案可能不同，形成共振就会产生短期抛售压力；看重长期收益的机构短期内建仓的机会不大，只有在估值溢价的时候才会出手

中信证券认为，首批公募REITs部分限售股解禁后，可能重新迎来配置机会。今年3月以来，公募REITs与股票的相关性增强。目前股票资产越来越好，但REITs受制于解禁和疫情蔓延对现金流的即期影响。最近REITs的反弹不如股票。虽然公募REITs面临一定的抛售压力或抑制公募REITs的反弹，但部分REITs限售股解禁的实际影响相对有限。首批公募REITs解除抛售压力后，或将再次迎来二级市场的配置机会。建议投资者关注后续新增优质项目的发行和配售机会，以及二级市场的底部配置机会。

　发展前景广阔

目前看来，首批9只REITs已全部完成2021年度分红，二级市场回报良好。上市一年后，首批9只REITs稳健运行，信息披露持续规范。同时，REITs规则体系和制度建设逐步完善，配套规则基本覆盖业务全流程，募集规则正式落地，REITs市场有望加速扩容。

博商蛇口花园REITs基金经理胡海斌表示，目前的REITs在发行和认购阶段就被超额认购，说明投资者认可REITs的投资价值，市场供不应求。

东吴基金REITs总部副总经理李俊表示，REITs的市场表现得到了越来越多投资者的认可，主要投资者为机构投资者，投资者类型越来越多。以保险资金为代表的长期资本加速进入，成为投资市场的主力军；证券公司、资产管理公司、银行及其理财公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等金融机构纷纷进入市场。除了自营基金，符合条件的金融机构还专门在合规的前提下定制投资REITs的产品。