清洁能源基础设施房地产投资信托公开发行的标准化土地

清洁能源基础设施公开发行REITs过程中的法律实务涉及项目资产评估、现金流合规、业务资质、同业竞争、关联交易等诸多法律合规点，其中土地问题是最重要的一个。本文以光伏电站为例，对征地中可能涉及的法律问题及对策进行初步探讨。

　永久用地和非永久用地划分

光伏电站项目一般占地面积较大，涉及出让、划拨、租赁等多种土地获取方式。也可能涉及建设用地、未利用地、草地、林地等各种性质的国有或集体土地。光伏电站本身用地的划分，参考国土资源部《光伏发电站工程项目用地控制指标》。总体指标包括光伏方阵、变电站及运行管理中心、集电线路用地、场内道路用地。其中，现有集电线路中的变电站用地、运营管理中心用地、塔基用地明确为永久用地，按建设用地管理。土地使用权原则上应以出让或划拨方式取得。根据规定，主要发电厂设施及配套仓库设施、发电厂(站)专用交通设施、配套环保和安全防护设施、新能源发电工程用电动机、输电(含特输工程)、变电设施、资源观测设施等。都属于《划拨用地目录》的范围，可以通过划拨方式取得土地使用权。

至于集中敷设安装的光伏电站，因为占地面积大，在实践中，企业出于成本考虑，通常会租用和使用农业用地。至于农用地，依法办理农用地转用审批手续后，才能用于非农建设。但在实践中，除永久基本农田外，可以通过“光伏扶贫”、“光伏大院”项目进行调控，或者通过自然资源主管部门出具说明的方式解决。永久农田的使用从根本上是受到限制的，其转换和征用必须经国务院批准。建议通过整体拆迁来规范。

此外，使用林地的，在符合基本林地分类管理制度的基础上，可考虑是否符合“林光互补”用地模式条件，是否取得相关配套文件；否则，必须按照国家规定的标准预先缴纳森林植被恢复费，并取得林业主管部门的使用林地批准书。使用草原的，需征得使用草原的草原主管部门审核同意。如无法办理上述审批手续，应取得当地林业、草原主管部门出具的关于允许光伏电站项目长期使用林地、草原，无恢复风险的声明。

对未承包到户的土地，要明确土地所有权人，与享有所有权的村集体签订合同，通过民主决策程序，取得村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。对已承包到户的土地，要确定土地承包方并与其签订合同，或由承包方委托村集体签订合同。

此外，在土地租赁的情况下，应特别注意租赁合同的期限和续签。公募REITs的基金存续期普遍较长，可能达到99年，而租赁合同的法定最长存续期只有20年，两者存在明显的不匹配。如果租赁期满后后续租赁出现障碍，势必会影响项目的稳定运营。对此，建议首先可以和出租人协商约定一个更长甚至最长的合法租赁期限；第二，可以在信用证中设定自动展期条款

第一，光伏扶贫，光伏复利。“光伏扶贫”是指在具备光伏扶贫条件的地区，以扶贫为目的，利用政府资金投资建设的光伏电站。“光伏大院”是指利用永久基本农田以外的农用地，将光伏发电与农业种植、渔业、水产养殖相结合的项目。具体标准由各省制定。对于“光伏扶贫”、“光伏复合”等项目，在不破坏农业生产条件的前提下，可在不改变原有土地性质的情况下，将直埋电缆敷设的光伏方阵和集线用地用于永久基本农田以外的农业用地。因此，“光伏扶贫”和“光伏大院”项目可以作为租赁基本农田以外的一般农用地的有效规范路径。

第二，广林是互补的。光伏电站用地涉及林地的，在满足“森林资源调查确定为宜林地，第二次全国土地调查确定为未利用地”等条件时，应当采取“林光互补”的用地方式。在这种用地模式下，光伏阵列将按照建设期临时占用林地办理林地使用手续。经营期内，双方可签订有偿协议，以租赁方式使用林地，但禁止使用内蒙古东北部各类自然保护区、森林公园(含同类型国家公园)、濒危物种栖息地、天然林保护工程区和重点国有林区。禁止使用林地、疏林地、无林地、采伐地、火烧地。年降雨量在400毫米以下的地区，灌木盖度在30%以上；年降雨量在400毫米以上的地区，灌木盖度在50%以上。

根据规定，如果光伏发电项目使用戈壁、沙漠、草原等未利用地。不占用土地且不改变地表形态的部分，可以认定为原地不改变土地用途，并在年度土地变更调查中标注。土地允许通过租赁等方式获得。双方签订补偿协议，土地报当地县级国土资源部门备案。

面向清洁能源基础设施的房地产投资信托基金的公开发行不可避免地涉及各种土地类型和相应的法律问题。除了光伏发电，风力发电可能还存在未利用土地租赁的问题，水力发电因为涉及流域，更为特殊。为了促进项目的顺利进行，此类问题需要引起重视，并及时采取措施进行规范。