中交REIT发行火爆 供需矛盾亟待缓解

2022年首只公募REITs——华夏中交建REIT(场内简称“中交REIT”)异常火爆，吸引超1500亿元参与认购。面对有限的初始规模，公众投资者和网下投资者都面临着非常低的配售比例，其中公众投资者的配售比例不足1%，创下了公募基金配售比例的新纪录。

火爆现象的背后，因公募REITs产品供给不足导致二级市场过热的隐忧逐渐显现。该基金表示，随着更多房地产投资信托基金的公开发行，市场供需失衡有望得到缓解。

　公众配售比例不足1%

4月12日，华夏基金发布中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。资料显示，中国交建REIT的公募部分配售比例为0.84%，打破了此前AVIC首钢绿色能源REIT 1.76%公募配售比例的纪录，成为唯一一只配售比例低于1%的公募基金。

中国交建REIT通过战略配售、网下发行和公开发行方式发行。比例配售前吸引超1500亿元参与认购。不仅公募认购份额“一票难求”，战略配售和网下销售也是“人多粥少”。

公开资料显示，本次发行中，战略投资者数量达到40家，其中非原始所有人的战略投资者认购份额达到55%，为国内公募REITs比例最低。网下发行方面，公告显示，最终由62名网下投资者管理的143个有效报价配售对象进行了网下申购，并按要求全额支付了申购款，有效申购基金份额为65.039亿份。网下投资者配售比例为2.69%。

为什么中国交建REIT认购这么火？本基金认为原因之一是其项目标的资产质量较高，现金流稳定。中国交建REIT拟任基金经理莫一凡表示，项目标的资产嘉同高速公路具有路网和交通优势，每公里营业收入远超全国平均水平。目前佳通高速仍处于爬坡阶段，预计未来项目具有良好的成长潜力。

　市场供需不平衡

自去年第一批公募REITs产品上市以来，中国已发行了三批12只公募REITs产品。从历史分布情况来看，公募REITs产品的受欢迎程度高于其他。前期产品上市后的“赚钱效应”吸引了越来越多的资金关注这款创新产品，配售比例屡创新低。

这凸显了公募REITs产品供给较少的尴尬局面。"目前，公募REITs的供给和需求极不平衡."AVIC房地产投资部人士表示，银行、保险公司、私募等机构认购热情高，需求旺盛，但公募REITs供给明显偏少，导致市场供需失衡。

面对有限的供给，公募REITs产品的二级市场交易价格不断上涨，很多产品的二级市场价格偏离了其内在价值。对于这一现象，中国证券报记者了解到，监管层已高度关注公募REITs产品的交易风险，并采取了一系列措施稳定价格。

面对二级市场的过热，基金投资者表示，如果投资者关注公募REITs的短期“股票特性”，很容易偏离公募REITs投资基础设施资产的本质。从长期投资价值来看，REITs产品的价格一定会回到其内在价值附近的水平。

“虽然二级市场价格的资本利得也是公募REITs的投资来源之一，但公募REITs综合收益中分红的价值只有在长期持有的前提下才能充分展现。”建信基金提醒投资者，当公募REITs产品在二级市场的涨幅过大时，产品的现金流分配率将显著降低，价格的预期波动区间将增大。投资者需要深刻理解公募REITs的基础资产和收益，关注短期内二级市场的涨幅，同时从长期持有的角度关注相应分配费率的降低，综合考虑两方面的收益来源，坚持价值投资理念，理性对待公募REITs的投资价值。

作为金融市场的新产品，AVIC基金不动产投资部建议投资者通过研究行业研究报告和相关披露文件，充分了解公募REITs的风险收益特征和产品特性，了解自身的风险偏好，理性参与公募REITs市场投资。