公募REITs的量价齐飞市场热议扩容和募集规则

齐飞公开发行房地产投资信托基金已成为投资市场的新宠。多位接受采访的业内人士认为，这背后有多重助推因素。除了a股市场持续调整外，投资者倾向于配置收益相对稳定的产品，也与市场供给不足、政策利好频出有关。业内人士预计，未来扩容和募集细则的出台，将进一步扩大公募REITs的市场规模，其配置价值将更加凸显。

公募REITs成为投资新宠

今年以来，公募REITs成为投资市场的新宠。无论是首次发行还是二级市场交易，公募REITs都受到投资者的追捧。

作为今年首只公募REITs，4月7日，中国交建REITs发售后被抢购一空。此前发售的11只公募REITs，也是投资者在二级市场争抢的“香饽饽”。

截至4月7日，11只公募REITs上市以来平均涨幅超过20%。其中涨幅最大的是富国第一水REIT，达到55.83%。从行业来看，生态环保类REITs涨幅最大，其次是园区基础设施类REITs和交通基础设施类REITs。

建行认为，公募REITs为投资者提供了布局优质基建资产的机会。其标准化和小规模的特点显著降低了投资门槛和操作难度，为市场提供了一大类兼具股票和债权属性的资产配置工具，具有差异化的投资价值。此外，公募REITs估值方法相对保守，投资逻辑简单明了，是投资者参与基建项目的新选择。

从市场供求角度来看，华夏越秀高速REIT基金经理林维新认为，我国公募REITs仍处于成长期，上市的公募REITs产品经过了监管的严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿强烈。另外，目前上市项目存量少，流通比例不高。产品的有限供给加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

博商蛇口(001979)产业园REIT基金经理王巧初表示，公募REITs受到关注，也与陆续出台的相关扶持政策有关。2022年初，财政部、国家税务总局发布公募基础设施REITs试点税收政策，扫清了公募基础设施REITs设立阶段的企业所得税障碍。北京还发布了REITs试点政策和申报指南手册，使投资者对公募REITs的发展前景更有信心。

扩张资产或缓解市场过热。

此前，多款公募REITs二级市场价格持续上涨，导致产品纷纷提示溢价风险，密集发布暂停交易、暂停基金通平台份额转让业务等公告，试图为公募REITs降温。

“长期来看，价格必然围绕内在价值波动，公募REITs也不例外。其二级市场价格还必须锚定基础资产的盈利能力。目前公募REITs都是基础设施资产，增长空间相对有限，高溢价必然蕴含高风险。”一位资深公募REITs业内人士表示。

建信基金也认为，如果过于看重公募REITs的短期“股票特性”，很容易偏离公募REITs的本质。投资者需要深刻理解公募REITs的基础资产和收益，在关注短期二级市场收益增加的同时，从长期持有的角度关注相应分配率的降低，综合考虑两种收益来源，坚持价值投资理念，对待公募的投资价值

CICC (601995)投资银行部固定收益组联席行政总裁兼董事总经理贾提到，目前公募REITs的试点特性，导致行业聚焦于收益稳定的基建领域。2021年，发改委发文扩大公募REITs试点地区、行业和资产范围，将景区、能源、水利等各类项目纳入试点范围。公募REITs的长远发展，资产扩张是必由之路。可以尝试将轨道交通、租赁住房、管廊、管网等其他具有市场化收益的资产纳入试点范围。

经济适用房REITs备受市场关注。

就市场而言，目前最受关注的公募REITs拓展行业之一就是保障性租赁房。保障性租赁房作为“十四五”期间房地产发展的重点领域，迫切需要REITs作为重资产的退出渠道和投融资闭环。

“我们认为，保障性租赁房REITs的市场潜力可能不亚于其他资产类别，未来将成为中国REITs的重点领域。”贾舟说。

但如何健康稳定地推进保障性租赁房REITs试点，仍需市场各方研究探讨。

AVIC房地产投资部门表示，保障性租赁房底层资产复杂，处于“摸着石头过河”阶段。很多问题需要逐一讨论，比如保障房租金低，房地产企业资质是否被认可。其中，一个关键难点在于保障房的用地。保障性住房用地的取得方式有划拨、出让、租赁等。不同类型的土地在权属界定、转让限制等问题上有不同的处理方式，目前尚未形成定论。此外，保障性住房税收等相关配套政策的实施，也有利于保障性租赁房公募REITs的顺利进行。

林维新还提到，保障性租赁房的资产特征接近工业园区、仓储物流，都是产权资产。REITs的基础资产包括土地使用权和房屋所有权。但部分保障性租赁房项目的土地使用权是通过划拨方式取得的，如何针对划拨土地发行公募REITs，相关技术细节有待进一步探讨。

业内期盼尽快推出扩募机制

公募REITs市场尚处于试点阶段，存量规模较小，不能充分满足投资者的配置需求。对此，不少业内人士建议，尽快推出扩募机制，以缓和供需矛盾。

对此，贾舟祺提出了几点建议：一是明确基金扩募操作流程及衔接安排；二是建立扩募工作的快速审批机制；三是拓宽扩募收购资产类型、收益要求及项目来源；四是进一步明确扩募资金用途。

贾舟祺表示，扩募机制需充分借鉴海外REITs市场及A股市场的相关经验，不断夯实各项规则细节，如基金份额定价、原始权益人认定、扩募规模、时间等。

林伟鑫提到，在扩募规则及具体操作办法中，应明确原始权益人认定及战略配售份额认购问题，以及扩募基金份额的定价问题。比如，拟扩募资产是外部第三方的资产，该第三方是否被认定为原始权益人？是否需要参与战略配售份额认购？老的原始权益人是否需要参与认购扩募部分的战略配售？此外，扩募的定价既需要权衡原持有人、新投资者和原始权益人的利益，也需要考虑二级市场价格等因素。

北京某公募REITs人士也提出了有关建议。首先，在扩募时，针对扩募资产的审核要更加关注扩募资产未来的成长性。其次，参考境外REITs实践及上市公司发行证券方式，REITs扩募可以通过配售、定向或公开等方式，具体由基金管理人确定、持有人大会审议，并由基金管理人及其委托的财务顾问开展路演、询价、定价、认购、配售等相关工作。