房地产信托公司“接盘”是什么画面

今年以来，信托公司接手房地产公司项目股权的案例时有发生。3月3日，北京商报今日记者梳理发现，截至目前，已有包括中融信托、五矿信托、光大信托等多家信托公司接手房地产公司的项目股权。在分析人士看来，在当前复杂的经济金融环境下，信托公司接手房地产公司的项目股权，对于处理房地产信托存量业务、化解经营风险具有一定的借鉴意义。但需要注意的是，当前房地产行业风险尚未完全清除，销售市场尚未恢复，贸然接手存在不确定的市场风险。

接手房地产公司项目股权

信托公司接手房地产公司项目股权的步伐正在加快。近日，中国恒大发布公告，将旗下四家房地产公司的项目股权分别出售给光大信托和五矿信托，由上述两家信托公司投入资金保障项目后续开发建设。

具体项目方面，光大信托接手重庆岱辰房地产开发有限公司10%股权及2.79亿元债务、东莞鸿程房地产开发有限公司(以下简称“东莞鸿程”)9.8712%股权及5亿元债务，总对价10.3亿元。五矿信托分别接手佛山顺德秦英房地产开发有限公司9.23%股权和2.4亿元债务，以及南沙恒瑞和南沙常恒10.97%股权和6.4亿元债务，总对价11亿元。通过向光大信托和五矿信托出售4个房地产项目的相关股权，中国恒大收回了前期投资19.5亿元，解决了项目涉及的债务约70.1亿元。

无独有偶，今年以来，信托公司接手房地产公司项目股权的案例也时有发生。除了光大信托和五矿信托，中融信托近期还接手了南宁龙光房地产开发有限公司转让的柳州龙光俊德房地产开发有限公司70%的股权。

在函数分析师廖看来，信托公司通过接手房地产公司的项目股权，可以适度解决现有的经营问题，同时将客户的损失降到最低。处理得当，可以实现客户、信托公司、开发商三方共赢。

值得一提的是，接手房地产公司项目股权的信托公司，大部分在起步阶段就拥有项目的股权。以光大信托接手的东莞宏城项目股权为例。天眼查App显示，股权变更前，光大信托旗下广州恒益祥贸易有限公司持有东莞鸿程90.13%的股权。现在股权转让后，中国恒大退出，东莞宏川由光大信托间接全资拥有。

化解存量风险

房地产业务一直是信托业的主流业务之一，存量规模巨大。但随着初期业务的过快增长，不仅给楼市调控带来了一定的对冲影响，也为自身业务的安全埋下了风险和隐患。2019年以来，房地产信托出现“撤退风”。当时，信托公司“放弃”在房地产公司的股份成为常态。

在行业整体收紧的情况下，为什么还有信托公司入市接手房地产公司的项目股权？在廖看来，正是因为监管在几年前就收紧了监管口径，现有的房地产信托业务大多质量良好，解决流动性完成项目的正常退出，才能维护客户的利益和信托公司的声誉。信托公司接手房地产公司项目股权后，一般只会对项目进行财务上的控制，继续推动项目正常进行，直到项目正常退出，其次，寻找有资质的合作伙伴共同接手项目运营，推动项目正常退出。

从公开信息中也可以看出，中国恒大此次出售给光大信托和五矿信托的4家房地产公司的股权，虽然由信托机构接手经营，向项目公司投入资金，以保证项目的后续开发建设和保本建楼。但信托机构并不作为股东实际参与项目利润分配。同时，中国恒大将保留项目的财务监管权和销售合作定价权。当相关项目实现收益并偿还信托机构投资时，中国恒大还可以行使回购权，要求信托机构将相关项目100%股权零对价转让给其。如果中国恒大不回购，信托机构将继续管理，并享受每年5%的分配利润。

在这种情况下，信托公司接手房地产公司的项目股权后，实际控制权会发生转移吗？廖对今日北京商报记者表示，从中国恒大的这些项目来看，实际控制权并没有发生转移，信托公司只是需要顺利退出，可以理解为财务投资人的加强版。

但是，信托公司接手房地产公司的项目股权是不利的。伊一信托研究员帅国让表示，在当前复杂的经济金融环境下，信托公司入股接盘房地产公司的项目股权是最理想的处置方式，可以在项目处置中占据主动。该方法对信托公司处置房地产信托股票业务、化解业务风险具有一定的借鉴意义。然而，也存在不确定的市场风险。毕竟目前房地产行业的风险还没有完全清除，销售市场还没有恢复。

“信托公司接手房地产公司项目股权收购过程中的定价问题和退出问题比较敏感。尤其是在房地产市场尚不明朗的情况下。”廖进一步分析指出，在行业龙头企业还在“过冬”的情况下，在充分考虑融资金额和潜在成本后，未来如何接手项目公司的股权是一个很大的挑战。

专业化、系统化

有分析认为，信托公司接手房地产项目股权是最快的资金回流方式，这也源于监管政策的支持。

2021年12月底，央行、银监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励金融机构为并购重组提供金融服务，帮助化解风险，促进行业清算。在政策号召下，信托公司在房地产领域还能探索出哪些路子？

廖认为，信托公司可以跟进房地产标准化债券、房地产并购；a .基金、房地产投资信托基金

“后续房地产股权投资会走向更加专业化、系统化的方向，在这个过程中会演化出专业的房地产投资信托公司。”廖鹤凯进一步分析表示，随着房地产业资源的再次整合，行业也进入一个相对平缓的发展期，房地产标准化债券业务逐步兴起是必然的选择。而在这期间，大量的并购需求必然涌现，并购债券的规模也就会达到空前的水平，相关业务不可小觑。此外，国内受到房地产融资政策回报率税收等多方面影响，房地产REITs短期无法大规模展开，不过随着政策配套跟进和市场的成熟化加深，因为有庞大的市场基数，国内REITs市场潜在规模巨大。