为什么每年几十万甚至几百万社区的公共收入都成了“乱账”？

停车费、电梯广告费、公共设施收入.每年动辄几十万甚至上百万美元的住宅小区的公共收入在哪里？

上海某小区业委会致信物业公司，要求查小区停车费；被物业公司拒绝后，业委会在小区电梯候梯厅的屏幕上滚动物业公司的“劣迹”。物业公司以侵犯其名誉权为由向法院起诉行业委员会。近日，上海市虹口区人民法院二审裁定，驳回物业公司的上诉状。

许多地方的记者发现，许多社区的公共收入账户不清楚，下落不明。

　　多地小区公共收益账目不清、流向不明

2020年2月以来，上海某小区业委会在小区电梯候车室屏幕上滚动显示物业公司的“不良事迹”:根据大门记录，2016年至2019年，小区临时停车总收入超过45万元；物业公司表示只有12.3万元，拒绝给出解释。

多名社区居民表示，物业公司拒绝业委会监督，隐瞒社区公共利益，企图持续获取不正当利益。“物业公司不配合业委会的监管，只是想浑水摸鱼，获取更多的利益。这损害了小区所有业主的利益！”店主李先生非常气愤。

一个3000多户的社区，每年的公共收入是多少？

记者在位于上海闵行区的一个商品房小区看到，这个3400多户的小区，光是停车和场地租赁的收入每年就超过350万元，这个小区每年的公共收入至少超过500万元，再加上尚未公示的电梯广告费收入。一些中高端商住小区的公益金甚至高达上千万元。

社区公共收入应该如何分配？实际流向是什么？

根据《民法典》规定，物业服务企业使用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有部分。物业服务提供者应当定期以合理方式向业主披露业主共有部分的经营和收益情况，并向业主大会和业主委员会报告。

但据记者调查，在实践中，很多地方商品房小区的公共收益账目很少公开。很多物业公司存在账户管理混乱、公共收入账户不清、物业公司将公共收入转为公司利润甚至设立私人“小金库”等问题。在一些社区，保安甚至用个人二维码收取10多万元停车费后“跑路”。

为此，一些地方的社区委员会开展了维权行动，加强对社区公益的监督。

“2018年社区成立业委会之前，公共收益一直由物业公司管理。公共收入经业委会监管后，通过重新招标，社区停车费、电梯广告年收入达到70多万元，是往年的3倍。”宁夏银川市兴庆区中营御景小区业委会主任张金国说，2019年底，他们把剩余的98万元公共收益分给了业主，在当地引起了不小的轰动。

　　小区公共收益为何屡屡被随意支配？

为什么社区公共收入经常成为“糊涂账”，经常被随意控制？

首先，业主与物业公司竞争，力量对比非常悬殊。多位受访业主告诉记者，在要求物业公司公布小区账目的过程中，他们往往会面临诸多困难，而最常收到的“建议”就是“成立业委会后再申请披露”。“但行业委员会的成立本身就是一个难题。银川市住建局物业服务中心主任许介绍，截至2020年底，银川市2100多个社区共有1300多个物业管理小区，只有约150个社区设有行业委员会。

"行业委员会在监督公共收入的使用方面发挥着重要作用。"张金国说，他所在社区的行业委员会成立后，他设立了一个专门的账户，定期公布收支明细，这让人民群众感到非常强大。

同时，许多地方基层监管力量薄弱，业主维权行动难以得到相关部门的有效支持。基层房管干部表示，公共利益主要由社区委员会监督，基层住建部门和社区一般不介入。同时，基层主管部门人员紧缺，物业企业监管薄弱。以银川为例。“全市有2100多个社区，但物业服务中心只有十多名工作人员。”徐维维说。

记者发现，虽然大部分省份都出台了物业管理的规范性文件，规定街道办事处和乡镇政府有责任对社区委员会的设立进行指导和监督，但在实践中，指导和监督变成了“审批”。因为相关工作与政治政绩不挂钩，基层政府积极性不高。

吉林省长春市消费者协会秘书长钟平表示，公共收入纠纷在物业服务投诉中占很大比例，但消费者协会很难介入，因为它们不是纯粹的消费者权益保护行为。

　　完善监管体系让“糊涂账”变明账　

如何规范社区公共利益的管理和使用？专家建议，各方建立基层自治平台，在沟通中明确责任。

“任性”的物业企业频频出现，背后是业主与物业企业之间的权利和责任不对等。上海外国语大学城市基层治理研究中心主任于建议，各地房管部门要摸清辖区内有市场化物业管理公司的社区的公共利益，为后续监管打下坚实基础。

目前，《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》对小区公共收益的管理和使用规定不够详细。专家建议，应进一步完善相关法规、规章，各地监管部门进一步完善监管体系，每年督促小区物业、业委会进行账目审计，并向全体业主公示，曝光负面典型案例，推动物业公司提高账目透明度。

近年来，上海等地从信用管理入手，创新物业企业监管模式。对物业服务企业量化评分，建立“红黑名单”制度，实行优胜劣汰。上海市2020年对近200家物业服务企业、超过260名项目经理实施失信行为记分，建立了日常监管标准体系。

小区业委会等自治组织是监督物业公司的重要手段。上海市虹口区曲阳路街道办事处副主任王佳纬认为，应不断提高小区自治水平，厘清街道、社区、业委会、物业等各方职责，进一步明确细化业委会的职权范围，让业委会在筹备、选举各环节有章可循。同时，相关部门应依法行政，指导业主依法自治并尊重业主决定，做到不缺位、不越位。

中央财经大学法学院教授陈华彬建议，基层政府和相关部门应依法监督业委会工作，并为业委会提供法律咨询等方面的服务。政府或社区还应借助信息化手段，让更多业主参与到小区自治中。