标的资产实地考察第二批公募REITs近日发布

第二批公募REITs将于近期推出发售。第一批REITs可观的利润吸引了很多投资者的期待。

近日，记者走访了获批的建行中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“建行中关村REIT”)，其标的资产3354位于北京市海淀区中关村软件园互创中心5号楼、协同中心4号楼、孵化器加速器，了解实际运营中的租户稳定性、租金收缴率、现金流等情况。

　　实地探访标的资产

建行中关村REIT标的资产包括中关村软件园互创中心5号楼、协同中心4号楼、孵化加速器，总建筑面积16.68万平方米。中关村软件园聚集了700多家知名IT企业总部和全球研发机构；国内外的d中心，如百度、腾讯、新浪。区域产业集聚效应明显。在国内所有的大型工业园区中，可以归为一线城市核心产权类型的资产非常稀缺，尤其是已经实现科技产业集聚的工业园区，这也是中关村软件园最大的优势之一。

中国证券报记者下午6点左右抵达孵化加速器大楼，楼下停放着各种交通工具。走进大楼，一楼有很多即食便利店，比如星巴克、赛百味等。该建筑建筑面积超过5万平方米，从楼层标志可以看出入住率相对饱和。记者在走访《中国证券报》时发现，几乎每一层楼、每一个办公区域都有灯光，包括初创企业和知名龙头企业。

第二站是互创中心5号楼，建筑面积8万多平方米，包括A、B、C、d四个区，一楼茶叶店门口摆满了外卖纸袋。除了外卖小哥，偶尔有穿着格子衬衫的程序员拿着水杯进进出出。整个建筑很有设计感。记者在一、三楼看到了科大讯飞、国盾量子、能科等公司。据相关负责人介绍，互创中心5号楼以人工智能、量子通信、工业互联网、移动互联网、大数据为重点。

我们到达第三站——协同中心4号楼时，已经是晚上七点多了。大楼灯火通明，楼下停着许多共享单车。显然，程序员还没到下班的时候。协通中心4号楼建筑面积3万多平方米，由杜小曼及其关联公司全租。

　　现金流稳定

公募REITs使公募基金能够持有非上市公司的股权，获得基础设施项目的完全所有权或特许经营权。目前，获准公开发行的REITs可分为特许经营权和产权。公募REITs通过标的资产的长期持有，希望获得项目租金、手续费等稳定的现金流，每年将可分配金额的90%以上分配给投资者。因此，入住率、租金和平均租赁期限成为标的资产的重要评估指标。

数据显示，2021年6月底，互创中心5号楼、协同中心4号楼、孵化加速器的入住率分别达到90%、100%、99%。这一数据远超其他同类工业园区。整体来看，三栋楼共有租户69户，平均租期2.93年，平均入住率95%，资产估值总额30.73亿元。

具体来看，截至2021年6月，互创中心5号楼月租金收入约904万元，上半年营业收入达5445万元，经营现金流净额约4080万元。租赁合同加权平均期限约为3.34年。有51家租户，主要是互联网等高科技企业。协通四号楼入住率100%，平均租金水平173.4。

记者了解到，想退租的租户会提前通知园区，园区会提前找到并安排下一个租户，空置期短。其实很多企业都想入驻，园区处于“一房难求”的状态。"现在它正处于供应短缺的循环中."相关负责人表示。

至于租户的回款率，三大资产中大部分租户的回款率非常及时，对于重要的现金流提供者，园区会进一步检查现金流。

数据显示，2018年至2020年，该项目分别实现营业收入1.76亿元、2.14亿元和2.02亿元，实现经营现金流净额分别为1.22亿元、1.59亿元和1.37亿元。