多家物业公司招股书失败 香港地产界的IPO潮暂时退了

几家物业公司的上市进度已经停滞。据不完全统计，10月25日至11月2日，海悦人寿、物业服务、明宇商业服务、中梁百悦智家、东源仁智城市运营服务(以下简称“东源仁智”)等5家物业公司的招股书陆续作废。

与去年相比，今年香港物业公司IPO步伐放缓，规模较小。Wind数据显示，截至11月1日，年内共有10家物业公司在港股上市，目前市值不足100亿港元。相比之下，去年有18家物业公司成功在港股上市，目前有6家公司市值超过100亿港元。

　　近四个月无新面孔

　　物业行业陷“上市荒”

最近，一家物业公司登陆港股，时间可以追溯到7月16日，康桥悦生活和融信服务上市。此后近4个月没有新的物业公司上市，物业行业长期陷入“上市荒”。

在目前排队IPO的物业公司中，据HKEx官网显示，海越人寿、R&F物业服务、明宇商业服务、中梁百越智家、东源仁智均于今年4月下旬递交了表格。目前，招股书因六个月期满未能通过听证，被标注为“无效”。此前，天宇青创、新力服务的招股书也已到期，阳光智博主动撤回。

招股书“失效”并不意味着上市终止，但公司进入IPO的时间线将被拉长。东仁智集团副董事长、联席总裁恒庆达对《证券日报》记者表示，公司上市目前正在正常推进过程中。东源牧之股份有限公司马頔有限公司表示，申请材料失效不会影响东源仁智现有上市计划，东源仁智将于近期补充一期报告后进行二次提交，以继续上市。

相对而言，去年物业公司上市之路更加顺畅。从首次提交招股书到上市日，去年在港交所落地建业新生活、金融街物业、弘阳服务、绿城管理控股、优商企业服务、合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务等物业公司的时间不超过6个月。

截至今年11月1日，共有10家物业公司在港股上市，平均每月1家，低于去年每月1.5家。市值方面，今年上市物业公司规模较小，上述10家物业公司目前市值不足100亿港元，平均市值约33亿港元。去年在港股上市的18家物业公司平均市值约165亿港元，市值超过100亿港元的物业公司有6家。

中国房地产数据研究院院长陈胜在接受采访时表示，一方面，物业行业估值正在回归常态；另一方面，上游房地产的变化也会对物业公司的上市预期产生影响。

“对于一些自身财务有问题的开发商来说，一家好的物业公司已经成为‘断臂求生’的资产，需要转移到其他大型物业公司，因此他们的上市计划将被放弃。”陈胜说。

中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱小红认为，物业公司上市是生存和发展的需要。当以及时性和适宜性为重点时，物业管理服务的丰富性和可扩展性已经不是过去的样子。不断提高服务水平是他们生存和发展的途径。邻里旅游创始人、社区经济分析师黄生对记者表示，当前政策影响较大的环境，如房地产税的稳步出台、去房地产化等因素，也会减缓物业公司的上市热潮。

　“卖身”取代上市？

　　赴港IPO或退潮

对于一些物业公司来说，退出上市是被动的。随着2008年房地产信贷危机的持续

以R&F物业服务为例。9月22日，碧桂园服务宣布拟以不超过100亿元人民币收购富良环球100%股权。交易完成后，R&F物业服务将并入碧桂园物业。阳光城子公司阳光智博向万五云承诺，将其100%的股份换成万五云4.8%的股份，放弃独立上市计划。

在房地产母公司流动性不足的情况下，即使是上市的物业公司也难逃被下架的命运。

自9月以来，中国恒大计划出售50.1%的恒大地产，以缓解流动性问题，但未能与潜在交易对手和盛创展达成协议。陷入债务违约风波的当代地产，也不得不变卖财产自救。11月1日，其第一服务控股与融创服务联合宣布，融创服务计划以6.93亿元收购第一服务控股约32.22%的股份。蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务和彩生活的核心资产邻里音乐，也因地产母公司债务危机被出售给碧桂园服务。

陈胜认为：“目前物业行业的总体逻辑是，如果房企的财务状况稳定，物业作为一个重要的赛道就能打磨好、发展好；如果房地产母公司有相应的困难，那么物业公司可以作为优质的现金流资源，补充母公司发展现金流的困难。”

“如果说上一波物业管理公司的火爆是由上市潮催化的，那么这波物业管理公司火爆的动力就来自于并购。”IPG中国首席经济学家柏文对记者表示，未来行业内还会有更多的并购。一是规模较大、业绩较好的物业管理企业已基本上市，其余物业管理企业难以独立上市，被收购被收购是较好的选择；二是目前房地产企业母公司的现金流和流动性压力普遍较大，而现金流好、容易变现的房地产企业母公司业务板块只是物业管理业务，导致房地产企业不得不出售其物业管理业务板块。2021年物业管理行业收并购深度研究报告》显示，据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

其中，仅第一季度公告披露的并购事件达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额。

大鱼吃小鱼的现象愈发明显。若按交易金额排序，年内碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%。“对中小型物业公司而言，如果没有独特的商业模式或高毛利的收益，越往后看，被上市物业公司收并购远比自己筹谋独立上市性价比更高。”黄昇认为。

值得注意的是，按照港交所修改后的主板盈利规定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申请人三年累计盈利不得低于8000万港元，盈利门槛提升了60%。

在此情形下，大多数中小物业公司上市或更难。平安证券研报认为，物管行业兼并整合迈向新阶段，相比中小参与者，主流物企在管理规模拓展、存量市场竞争、社区增值服务等多元业务发展方面均更具优势，集中度提升趋势下仍旧大有可为。