首批公募REITs蓄势待发 第二批新产品蓄势待发

首批9只公募REITs已诞生4个月。近期不少公募REITs持续上涨，部分产品二级市场价格创上市以来新高，整体运行平稳。与此同时，第二批公募REITs也进入申报阶段。据业内人士透露，第二批产品离获批不远了。

现场价格总体上涨。

总的来说，首批公开发行的REITs已经上市4个月了。虽然前期有产品破发，但截至目前，大部分REITs超过发行价的涨幅已经超过10%，其中有4个产品涨幅超过20%。

具体来看，截至11月1日收盘，AVIC首钢绿色能源REIT涨幅最高，为31.57%；CICC普洛斯REIT紧随其后，上涨28.66%；郭芙首都水务和鸿图盐田港(000088)的REIT分别增长26.35%和25.61%。张江光大REIT、老板蛇口园区REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏源产业REIT均增长10%以上。

值得注意的是，首批9只产品的涨幅明显不同，广河、平安广州REIT的涨幅仅为0.03%。

经营权的多样性是乐观的。

值得注意的是，截至目前，涨幅居前的上述两个产品AVIC首钢绿色能源REIT和郭芙首创水务REIT均为特许经营权公募REIT，均为生态环保项目。

业内人士表示，REITs的收入结构主要包括分红收入和增值收入。在分红收益方面，REITs的收益结构与债券类似，有强制性的高比例分红机制，保证现金流稳定，而REITs的增值收益主要受标的资产价格等因素影响。

该人士解释，与产权产品相比，特许经营产品主要收取手续费，如过路费、垃圾处理费等，现金流相对稳定，整体分红比例较高。这可能是相关产品溢价率较高的部分原因。但同时，经营权期限一般短于产权资产寿命，项目价值会逐年递减，直至最终价值归零；此外，由于高速公路、垃圾污水等基础设施项目流动性差，极端情况下可能存在清算期间无法处置资产的风险。但未来产权项目标的资产价值的上升也会带动增值收益，因此投资者单纯比较各个项目的现金分配率对于投资决策意义不大。

第二批产品即将发布。

总的来说，第一批公募REITs取得了不错的成绩，很多基金公司都在筹划新产品，第二批公募REITs产品也已经准备走了。

国泰君安临港园REIT、建新中关村园REIT、华夏越秀高速REIT三个产品已受理。除了今年4月受理的中国铁建(601186)申请项目外，目前正在受理的产品有4个，其中两个底层资产为收费公路项目，两个为工业园区项目。

值得注意的是，除了上述四大受理产品外，最近几个月，多家上市公司陆续发布公告，披露相关公募REITs申报进展情况。如金风科技(002202)基础设施项目、深圳能源(000027)东电厂(一期)项目、山东高速(600350)集团项目等。目前已有多家公司正式发布了REITs申请和发行的报告。

中国证监会债券部主任宸妃此前表示，REITs是资本市场的重要组成部分，有助于构建新的发展格局。依托公募REITs，按照资本市场定价和规则，将基础设施投资形成的成熟房地产纳入市场化资源配置体系，将成为畅通经济内循环、引导资本精准投资的有效途径。