前三季度净利润下降34% 大量散户股东告别了金谷

2021年10月17日晚，金地发布的2021年第三季度业绩报告显示，今年前三季度，金地实现营业总收入538.84亿元，同比增长33.25%；归母净利润33.09亿元，同比下降33.72%。

金地乐在业绩报告中解释，净利润下降主要是由于第三季度结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加的影响。今年前三季度，金谷录得毛利率18.13%，同比下降19.98个百分点；净利率为10.59%，同比下降11.37个百分点。

虽然在政策调控和融资收紧的影响下，今年房地产行业的表现总体持平，但金地乐是a股领先的地产股之一，与万科、保利的差距仍较为显著。据记者统计，2008年至今，金地的业绩随着房地产行业的起伏而波动，2008年和2015年的年净利润分别出现下滑，这只是房地产行业的小年份。

这也可能从一个方面反映出，金谷并没有足够的增长能力来抵御周期性冲击。正是因为个股表现平平，行业下行趋势明显，才让越来越多的投资者逐渐告别这位前地产龙头。截至2021年第三季度末，金谷的股东总数为55，534人，较上一报告期大幅减少23.2%。

这是一个逐渐进入暮年的夕阳产业，即使是龙头，也很难重现当年的亮点。

利润再度下挫

今年中期业绩发布后，金地在与投资者的交流中始终强调全年结算收入有望上升。

在近期投资者互动平台的一次问答中，gemdale也表示，由于年内结转节奏不平衡，部分低毛利项目集中交割结算影响了整体毛利率，因此上半年归属于上市公司股东的净利润有一定程度的下降。预计下半年结转货值充裕，毛利率较上半年有所提升，预计全年结算收入较上年有所增加。

虽然金谷一直在提升投资者的预期，但从数据来看，其三季报业绩的反弹趋势并不明显。

第三季度报告数据显示，2021年前三季度，金地乐营业收入约538.84亿元，同比增长33.25%；经营净利润为65.17亿元，同比减少44.67%；净利润为57.05亿元，同比减少36.78%；归属于上市公司股东的净利润约33.09亿元，同比减少33.72%。

一位不愿透露姓名的地产分析师也对21世纪经济报道记者表示，金地的结转速度正常，营业收入增速依然不错，增幅超过30%。但由于近几年结算毛利率较低，金地少数股东权益占比较大，归母净利润表现受到一定影响。“像Gemdale这样的利润率表现是行业普遍现象，没有人能幸免于这个市场背景。”

虽然市场在为三季度报告做准备，但四季度如何实现目标也是投资者关注的焦点。虽然Gemdale预期的“结算收入会有一定程度的增加”并没有明确具体的指标，但如果看去年的盈利表现，我们要兑现这个承诺还是有挑战的。

2020年全年，金地乐实现净利润总额152.41亿元，归属于上市公司股东的净利润103.98亿元。如果归属于m的利润总额和净利润。IPG中国区首席经济学家白文喜在接受采访时表示，金地对全年营收的预测，应该是基于可以进入结算期的过往销售收入的统计。只要第四季度进入结算期的销售收入足够大，完成全年预期收入的压力就不大。

一个积极的数据是，金谷第三季度的合同负债为1252亿元，较2020年末的945亿元大幅增加。这可能是金地第四季度结算收入实现预期目标的基础和基石。

散户用脚投票

在金地第三季度报告中，在大股东大幅减持的背景下，金地股东总数仍录得大幅下降，颇为令人意外。报告显示，截至2021年第三季度末，金谷的股东总数为55534人，较上一报告期减少23.2%。

这是一个明显的风向标。越来越多的投资者正在告别金谷。chansons Capital执行董事沈梦对《21世纪经济报道》记者表示，股东数量下降表明股份集中，流通股股东选择离开股份，可能是因为企业前景不佳。

柏文Xi指出，这表明大量散户股东已经用脚投票支持金地，这是市场对金地和房地产企业不乐观、对未来缺乏信心的表现。

这与市场最近传递的信息不太一致。作为a股领先的房地产公司之一，金地今年的销售业绩优异，也被认为是有一家跨周期的房地产企业。据金地发布的数据显示，2021年1-9月，其累计签约金额达2286.9亿元，同比增长34.49%。得益于快速增长，金谷管理层也高喊“重返前十”。

但销售业绩突出并不一定意味着值得被重视，尤其是在市场下行趋势不变的背景下，权益销售对利润和营收的贡献越来越受到投资者的重视。因此，金谷不被投资者看好是有真实原因的。

近年来，金地乐擅长通过合作开发获取土地，但从财务报告中的数据来看，金地乐的权益比例在逐渐下降。金地三季报显示，2021年前三季度，金地总投资额约1135亿元，权益投资额约460亿元，新增土地储备1492万平方米，其中权益储备约599万平方米，以此来看，金地的权益占比在40%左右。

根据中指院统计数据，2021年1-9月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为79.6%，金地大幅落后于行业平均水平，因此即便销售额大幅上涨，为金地的营收和利润能够带来多少贡献，仍有待观察。

此外，根据21世纪经济报道记者统计，在市场表现不好的年份，金地的业绩也未表现出逆周期上升的强大能力，如同2008年、2015年这两个年份金地净利润水平同比录得下滑一样，其抵御市场风险的能力仍稍显不足。

因此，尽管今年中期报告显示出来的现象是房地产行业的普遍下滑，但是仍有不少企业能够保持合理的利润水平，而金地的净利下挫幅度在TOP15房企中仍处于前列。

上述不愿具名的分析师告诉21世纪经济报道记者，“地产本来就是周期性行业，就算是净利润额没有下滑，增速也肯定是放缓的。不过，有商业的、节奏控制得好的房企是好一些，金地底子是薄了些。”

在第三季度报发布后，金地10月18日股价收于10.86元/股，下跌2.69%，总市值为490.28亿元。