幻想曲年自救 物业第一次丰富多彩的生活也将告一段落

一个月前，在彩生活业绩发布会上，彩生活董事局主席兼CEO潘军曾发誓要“重振第一股物业”。没想到，一个月后，这位曾经名噪一时的“第一份财产”成了英雄。

9月28日晚，碧桂园服务控股发布公告称，碧桂园物业香港控股已与彩生活服务签署股权转让协议，以不超过人民币33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里音乐控股集团有限公司100%股权。交易完成后，碧桂园将持有彩生活几乎全部核心资产。

这可能是色彩生活发展的一个转折点。

蔡晟于2014年登陆港交所，母公司为曾保宝创立的幻想曲年。彩生活上市之初，其为资本市场量身打造的故事一度让其市值飙升，成为资本市场的宠儿。然而，在上市后的7年里，蔡晟的声誉在多次整合不佳的并购后急剧下滑。经过多次战略调整，仍难以突破瓶颈，业绩增长停滞。

在这个微妙的时间点上，彩生活的母公司幻想曲也陷入了动荡，资产依然吃香，但却不得不走上“卖身为救星”的道路。

卖身

彩生活将其核心资产出售给碧桂园服务，在业内属于公平交易。

根据碧桂园服务公告，截至2021年6月30日，邻里音乐未经审计的综合净资产值约为13.74亿元。截至2020年底，邻里音乐录得税前利润约4.12亿元，税后利润约3.09亿元。据此计算，碧桂园服务收购邻里音乐的估值不超过11倍PE。

目前，彩生活总市值仅约37亿港元，市盈率约为PE的6.14倍。与其他头部企业相比，这一估值处于较低水平。IPG中国首席经济学家柏文对21世纪经济报道记者表示，价格相对公平，“因为彩生活原本是一家上市物业管理公司，其交易估值是以市场交易价格为基础的。”

碧桂园服务为此交易设置了分期付款方式。公告显示，碧桂园物业香港将以自有资金、股权融资、贷款方式分三期支付，每期均有相应的支付条款和条件。

接近彩生活的人士告诉21世纪经济报道，这笔交易已经讨论了几个月，碧桂园服务购买了彩生活最有价值的商业资产，如万香梅地产和开元国际。

一位了解碧桂园服务的人士也分析，“(碧桂园服务)购买这部分作为商业服务，按照碧桂园服务的风格，不会购买其他资产。”

近年来，由于并购后缺乏投后管理，基础服务水平似乎被诟病最多，这也在一定程度上影响了彩生活在资本市场的表现。

2019年以来，彩生活经历了多次管理层变动和公司战略调整。在2020年业绩会上，潘军汇报称，经过一年半的调整，整体工作已基本完成，包括精简管理架构、调整业务发展战略、优化薪酬激励机制等。

在今年的中期业绩会上，潘军再次重申，彩生活是物业行业并购最多的公司，截至目前，已有200多家物业公司收并购款。经过一年半的整合，公司未来可以进入一些相应的第三方业务发展，回归增长轨道。“未来，彩生活将适度关注并购，公司相应规模也将适度扩张。”然而，在剧烈的调整下，色彩生活并没有迎来快速发展。彩生活发布的2021年中期业绩公告显示，期内，公司实现营收约17.922亿元，同比增长1

彩生活转让核心资产的背景是其母公司幻想曲年的情况不容乐观。

在接受21世纪经济报道记者采访时，白文喜表示，“彩生活出售核心资产的主要原因是母公司在幻想曲面临较大的流动性压力，其可快速变现且流动性较强的资产也是彩生活物业板块。”

目前，幻想曲年度出现业绩下滑、债务登顶的情况。柏文Xi表示，“幻想曲年的行业地位和规模都不是太占优势，财务状况也不是很乐观，所以幻想曲年未来的发展压力还是挺大的。”

根据《幻想曲年2021》年中报告，幻想曲年多项业绩数据下滑，发展乏力。今年上半年，从销售额来看，幻想曲全年销售额达到281.2亿元，还不到2021年600亿元销售目标的一半。营收方面，幻想曲全年毛利22.77亿元，同比下降26.75%；毛利率约为20.8%，同比下降38%；净利率为2.77%，同比下降7.58%。

在营收下滑的同时，幻想曲的债务情况也不容乐观。根据RealData的统计，幻想曲年的资产负债率、净负债率和短期现金负债率分别为72.7%、74.8%和1.59。“三条红线”中有一条属于“黄档”。同时，在幻想曲中，贷款约168.5亿元，优先票据债券约343.7亿元，资产支持证券约2.68亿元，贷款总额515亿元，较2020年增长约10%。

在此背景下，幻想曲被国际评级机构S&P、惠誉和穆迪下调了评级。

据S&P统计，在幻想曲中，约7.62亿美元的优先无担保债券将在2021年剩余时间到期，11.5亿美元的债券将在2022年到期，约17亿元的国内债券将在11月和12月到期或转售，约35亿元的信托。

贷款将于一年内到期。柏文喜分析称，“三个国际机构的负面评级意味着企业流动性的恶化与偿债能力的下降，也意味着其在公开市场融资风险与难度的加大。”

花样年管理层也并非没有预判到这样的情况。此前花样年董事局主席兼首席执行官潘军公开表示，如果明年6月份政策环境没有改善，销售仍然延续这种颓势，60%的民企开发商或面临倒闭。

在今年中期的业绩发布会上花样年管理层也称，花样年正在处理重资产，包括长期的投资项目。“上次跟投资人见面也专门谈到了这些动作，比如说处置一些商场和酒店，这些对公司未来经营来说只会减少负债，增加现金流，目前有几个商业项目进行得比较顺利。”

从彩生活出售核心资产这一行为来看，花样年的自救是相对积极的。只是现在房地产行业处在周期频繁的变动中，许多对形势预判不够精准房企的命运也终不得不由此而改变。