首批公开募集REITs上市已逾百日 仅有产品连续8个交易日收盘

首批公募房地产投资信托(REITs)自6月21日起上市100天，市场表现稳定。近期部分产品连续几个交易日收盘。

业内人士表示，在当前宏观环境和资本市场条件下，公募REITs产品以估值公允、稳定性高的优势逐渐被投资者认可，未来市场活跃度有望进一步激发。但公募REITs仍处于试点阶段，或交易不活跃，市场流动性不足，不适合短期炒作。

公募REITs表现平稳

上市三个多月以来，首批9只公募REITs产品运行平稳，近期多只产品连续几个交易日收盘。

昨日市场开盘后，9只公募REITs普遍走俏，随后部分基金呈现持续上涨趋势，富国第一水公司一度上涨3%以上。收盘时，9种产品中有7种收盘。其中，郭芙首创水务以2.44%的涨幅排名第一，收于4.36元。

值得一提的是，截至9月24日，AVIC首钢绿色能源、浙商沪杭甬、郭芙首创水务、苏州东吴等行业已连续8个交易日收涨。截至9月29日，东吴苏州产业连续11个交易日收盘上涨，最新收盘价为3.98元，其余3只REITs在最近11个交易日中有9个交易日收盘上涨，最新收盘价分别为16.29元、9.70元和4.36元。

红土创新基金基础设施投资部总经理助理陈超认为，REITs以其鲜明的特征、公允的估值、较高的稳定性和常用的估值方法，逐渐被投资者认可。

在陈超看来，一方面，在当前宏观环境下，REITs标的资产类别的成长性和现金流稳定性优势突出。具体到产品，源于不同种类底层资产成长的差异，如受益于物流空间需求的物流REITs，受益于收费基地发展的收费权REITs；在疫情常态化阶段，REITs现金流的稳定性受到的影响要小于其他行业的波动，这也给了投资者更多的选择。

“另一方面，今年资本市场的特点是高通胀、低利率和优质资产稀缺。在政策引导下，面对今年固定利率较低、缺乏优质非标配置等情况，部分投资风格稳定、有固定收益的投资者逐渐关注REITs产品。”陈超说。

首批公开募集REITs自6月21日上市以来已运行101天，整体市场表现良好。其中，生态环保项目增长强劲，郭芙首创水务和AVIC首钢生物质成交价格涨幅居前，分别为12.28%和10.71%。金钟普洛斯和浙商沪杭甬的成交价格也上涨了5%以上，红土盐田港的成交价格上涨了4.65%。只有平安广州广和最新收盘价低于发行价，目前折价1%左右。

对于公募REITs上市以来的市场表现，华南某公募基金人认为整体表现以低波动、低换手率为特征，符合REITs的特点和市场预期。

陈超评论称，首批公募REITs试点的顺利推出和稳定表现，为后续公募REITs市场的拓展创造了良好的开端，二级市场的交易表现基本符合市场预期，即非投机性和长期稳定收益。

警惕炒作风险

业内人士建议，投资者在追求利润的同时，应关注REITs的风险。

陈超认为，公募REITs存在宏观层面的风险。首先，就产品流动性而言，公募REITs仍处于试点阶段，产品规模和投资者认知度仍处于起步阶段，可能导致不活跃

最后，从产品投资目标来看，公募REITs作为长期资产配置品种，内在价值不会出现较大波动。对于公众投资者来说，需要确保其投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资预期。

在微观层面，陈超也提出了相关风险。比如投资者要关注项目底部现金流收入的变化、租赁细分市场的变化、整体利率的上升、房地产市场价格的下降等。特别是在当前疫情的特殊情况下，他们应该根据披露的信息结合具体的资产属性进行判断，考虑疫情对REITs资产现金流的影响。