招商局半年报刮起持续萎靡:面积增长缓慢 净利率未改善

8月16日，a股物业龙头投资公司刮起来发布了2021年半年报。2021年上半年，招商局凑齐实现营业收入47.78亿元，较上年同期增长23.56%；扣除后归属于上市公司股东的净利润为2.24亿元，比上年同期增长33.14%。

从各种数据来看，重组为物管公司以来的一年半时间里，招商局刮起来的业绩并没有太多亮点。33%的增长率低于大多数公司的业绩预测。净利率低迷，面积规模缓慢增长，这位央企物业管理龙头的困境令人费解。

　市场期待被一再降低

2019年12月，AVIC盛大重组资产，将其置于招商地产。此后，公司主营业务变更为以招商物业为主的物业管理公司。公司名称也改为“招商局刮起来”。公司控股股东为招商蛇口，实际控制人为招商集团。

这一举措一度受到市场青睐。一是a股物业管理公司较少，标的享有资本市场溢价。第二，AVIC地产的投资量接近龙头。2020年营收达到85.6亿元，在上市地产股中排名第五。第三，依靠在蛇口的投资，强劲的“大腿”是影响物管公司长期发展的因素之一。

重组后，2020年公司净收入分别增长42%和51.5%，这是重组的初步数据。2021年上半年净营收同比分别增长23.56%和35.64%，横向增速放缓。由于物业管理行业收入没有季节性波动，如果上半年没有并购，收入增长基本持平。从这个角度来看，2021年招商局刮起的年度业绩不太可能快速增长。

据新浪财经不完全统计，上半年披露利润增长超过100%的公司有6家。即使是基础较大的碧桂园服务，净利润也增长了50%以上。在高增长的地产股中，上半年招商凑数的表现依然不突出。

从业务结构来看，物业管理业务实现营收44.36亿元，较上年同期增长23.68%，占公司营收的92.84%；资产管理业务实现营收2.7亿元，较上年同期增长46.18%，占公司营收的5.66%；其他业务包括公司遗留的房地产开发业务，实现营收7188万元，占公司营收的1.50%。

基本物业管理服务贡献了大部分收入。此外，我们注意到还有一部分资产管理业务在凑数，与其他地产股不同。自持物业总资产达68.9亿元，占总资产的42.1%，主要用于酒店、商业、办公等物业出租。2021年6月底租赁面积57.2万，整体入住率97%，基本恢复到疫情前水平。但这部分收入只有2.7亿元，投资性房地产收益率只有3.9%。

中期报告发布后，公司股价从17日至18日连续下跌，截至记者发稿，跌幅为8.92%，且呈扩大趋势。

　“两难”困境：住宅盈利难 非住宅增收难

半年报显示，上半年招商局累计管理面积2亿平方米，较2020年末增加870万平方米，面积增长缓慢。2020年新增管面积3800万平方米，仅相当于第二梯队物业管理公司。2021年下半年，面积增长压力较大。

上半年在管住宅面积同比增长2.42%至9800万平方米。表示“不”

此外，上半年招商局刮起来的毛利率为10.58%，较去年同期的11.23%微跌0.65%。净利率为4.39%，与去年同期的4%持平。这个利润率几乎处于地产股的底部位置，低盈利能力始终是围绕这家领先物业管理公司的一片乌云。

根据具体业务拆分，住宅项目毛利率不足10%，2021年上半年为6%。住宅项目盈利难，非住宅项目增收难，短期内靠凑钱吸引投资的“困境”很难解决。综上所述，在同行业绩高企的背景下，刮起了，物业管理的领头羊，显得黯淡无光。

至于目前业内热衷的入股，似乎吸引凑数比较被动。根据年中报告，账户上的货币资金为15.58亿元，理论上足以支持一系列小规模并购。但是，自公司重组以来，一方面，剥离房地产业务需要时间；另一方面，管理层整体风格保守，或者对业绩增长驱动不够。

唯一可能的收购来自兄弟公司中外运长航的推荐，后者收购了香港物业公司创益控股53.51%的股份。然而，商家刮起来认为收购条件不成熟，放弃了项目收购机会。中外运长航反而收购了香港创益控股，并表示条件成熟时，招商局集团将积极协调将创益控股的股权转让给招商局凑合。

继物业板块降温后，招商局刮起的股价较2020年7月最高点下跌约65%，股价减半。市盈率(TTM)为28倍，位列53只地产股之中，与目前的规模极不匹配。