上市“满月”首批基础设施公募REITs平稳运行

7月20日，首批9只基础设施公募REITs上市一个月。记者梳理成交价格、成交量、换手率等数据发现，除上市首日市场情绪火热外，公募REITs整体呈现平稳运行态势。目前6款产品价格均高于发行价，最高溢价率达到4.78%。经过一个月的运营，首批基金经理正在不断完善操作系统，加强与投资者的沟通。此外，基金经理也在探索项目拓展的可能性，积极寻找新项目。

上市以来整体经营稳定

数据显示，首批9只基础设施公募REITs在上市首日集体收涨。其中，蛇口工业园上涨14.72%。随后，9只基础设施公募REITs成交价格小幅波动，首周收盘价均高于发行价。

截至7月20日收盘，9只公共基础设施REITs中，有3只产品价格低于发行价。广州广和的折扣率最高，为2.17%；首钢的绿色能源溢价率最高，为4.78%。

成交量方面，数据显示，9只基础设施公募REITs上市首日总成交额达18.6亿元，成交量4.27亿份。随后成交额呈快速下降趋势，6月29日首次跌破1亿元，随后进入稳定期，在6000万至8000万元左右波动。

流动性方面，公募REITs上市首日成交量非常活跃，随后活跃度明显下降。从换手率来看，目前整体换手率在0.2%到0.3%之间波动。

“公共基础设施REITs近一个月运行平稳，市场变得更加理性，逐步回归价值中心。”AVIC基金公募REITs相关业务负责人表示。

投资者教育应该坚定

首批基础设施公募REITs已运营一个月，首批基金管理人正在不断完善运营体系，加强与投资者的沟通。

“过去一个月，我们不断加强与运营团队的磨合，落实运营体系。”博世拉基金基础设施投资管理部基金经理胡海斌表示，此外，项目上市后的运营体系也要提前做好准备，包括IT系统开发、审批流程建设、例会制度、预算制度、财务制度、运营周报制度等。

“投资者教育工作必须扎实。”胡海斌强调。据记者调查，自第一批基础设施公募REITs一个月前上市以来，AVIC基金已与投资者建立了正常的沟通机制，并尝试设立专门的IR岗位负责投资者关系。“首钢绿色能源项目本身具有公众参观和教育功能。产品上市后，我们针对特定投资者组织了多次走访调研，让投资者对标的资产有了深入了解，达到更好的宣传目的。”AVIC基金相关业务负责人表示。

除了持续改善现有项目运营，基金经理也在探索项目扩张的可能性，寻找新的项目。一位基金公司高管表示：“目前市场上的好项目非常少，需要不断考察。如果遇到好项目，就得跟其他基金公司抢。”

它可以作为养老金资产长期持有

对于投资者而言，投资公募REITs的关注点主要集中在REITs的收益率、估值和流动性上，对应REITs运营过程中分红率波动的风险、资产评估值波动的风险以及上市后不活跃交易导致流动性不足的风险。

胡海斌认为，公募REITs的现金流预期相对稳定，基础设施的底层资产受经济周期波动影响较小，特别适合长期持有的投资者。此外，由于公募REITs的预期现金流难以爆发式增长，投资者更容易利用贴现现金流模型计算其内在价值，使得市场上的投资者容易对公募REITs的价值达成一致，不容易被炒作。公募REITs的这个特点特别适合长期持有。因此，建议公众投资者采取配置策略，长期持有公募REITs，尤其是作为未来的养老资产，而不是作为投机性的各种短期交易。