涨了16.7%，全球第一，但bug也慢慢出现_布谷新金融

1、

发现今年以来几乎没有写柬埔寨的文章。

今天来复盘一下。

今年1月份，胡润研究院出台另一个《2018年度全球房价指数》的数据，

涨幅第一的是柬埔寨首都金边，涨幅达到了16.7%。

不过，需要注意的是，

它计算涨幅的统计数据综合自三个方面，房价涨幅、租金收益率、当地货币对人民币涨幅。

柬埔寨这个国家，虽然有本国货币瑞尔，但通用的还是美元，本国货币处于弱势地位，所以买柬埔寨的东西，就是买美元资产。

看了看新闻，今年的柬埔寨房产投资依旧火热，想进入这个市场的人依然非常多。

尤其在几个国内大V的加持下，

除了首都金边，西哈努克港也成为了另一个投资柬埔寨的主要目的地，

不过这个地方坑略多，如果投资，多擦亮一下眼睛。

2、

从前写东南亚的时候，用的是“赌”这个字。

高风险高收益，赌的是国运。

就国运来说，目前的情况是乐观的。

在中美博弈的背景下，一定程度上，利好东南亚，

东南亚国家有一些机会承接从中国“移出”的各种产业，

另一方面，现今的东南亚正处在基建的高潮阶段，正走在刺激经济的道路上，变化日新月异，

经常短短前后几个月，就能看到明显的变化。

3、

但如果只是短期投资房地产，可能在最近一两年会遇到一些问题。

一位读者朋友在柬埔寨买了房子，最近在愁出租的问题，

也让我对东南亚的有了另一些认识。

2016、2017、2018这几年，大部分中国投资者都在买期房，

如今，时间已经到2019年，差不多是交房的时间了。

2020年、2021年、2022年，

这几年，陆续交房的项目会越来越多。

也就是说，在未来这几年，还有越来越多的项目将投放进入市场。

整个东南亚都存在一个问题，没有完善的二手房市场，

这个问题之前也讲到过，二手房数据，

一直也没有过官方统计，地产研究机构关于东南亚二手房市场的报告也是没有的。

如果是打算短期持有柬埔寨房产，未来这两年卖掉，二手房的竞争会很激烈。

短期内，这几个东南亚的国家，市场是否有这个承接能力。

房子将卖给谁？

在短期之内，市场会能不能消化？要多久消化？

房地产的发展是否先于经济的进步，先于当地人收入的增长？

根据CBRE的统计，目前金边人民可负担的公寓平均价格为1473美元/平米，

而大部分投资者购买的基本上是2000美元/平米以上的房产，二者之间还有一定的差距。

以上这些问题，

会在未来几年被市场检验。

4、

市场上供应量增加，房子租给谁？

这也会是个问题。

这个问题上，柬埔寨有特殊性，

柬埔寨是个外国人特别多的国家（因为之前是法国的殖民地，还有全世界最多的NGO机构，外加一定的文化气质加持，签证什么的也放得特别松，滞留在金边基本也没人管，所以，柬埔寨这个国家有来自世界各地的人在此定居），

最新的数据，柬埔寨的外国移民有18万人，

大部分都在首都金边，这个数据应该也不是很准确，

还有很多官方没有统计到的外国人在柬埔寨工作和生活。

这些人可能不是买房的主要人群，但却是租房的中坚力量。

排除本地人，光外国人的租房需求，其实也还没有被满足。

柬埔寨从2012年开始，才有公寓出现，

2016年的样子，一点点形成规模，存量市场不大。

2018年有15000套公寓进入市场，2019年应该再翻倍，

从供给和需求的角度上，租赁的需求还是足够大的。

btw，和一家柬埔寨的中国中介机构聊了聊，

这家机构对柬埔寨的租赁市场的态度和以上数据还是挺一致的，

他们认为金边的租赁需求还是很旺盛的，

但问题出在当地中介机构的服务跟不上，

市场上只有少数一些中介在做出租的业务，房东和房客的需求匹配不上。

未来两三年，这个问题也会被检验。

5、

东南亚的投资，还是一如既往的态度。

是高风险高收益的选择，

适合闲钱投资+长期持有的心里预期。

是涨幅冠绝全球的机会，是踏着国运掘金20年前中国的机会，

但也有二手房短期之内可能无法出手的风险。