你家房子，真没那么值钱_布谷新金融

“我们这里十八线小县城，昨天小区二期开盘价格都涨到1.x万了。”

不好意思，你以为的房价，不是真的房价。

你家房子，真没那么值钱。

1.

当描述一个城市的房价时，新房价格的参考性其实非常非常有限。

二手房价才能更好地反映市场。

新房的售价，可以认为是大众能接受的、房子作为一个“消费品”的价格；

能进入二级市场流通的房子才具有“投资”属性，

二级市场给出的价格，才是房子作为一项“资产”的价格。

而二手房价格，需要足够的交易量来支撑。

我们通过2018年重点二线城市的二手房成交量：

可以看出，

二手房成交量跟城市的发展程度呈现非常强的相关性，

左侧超过60000套的城市，几乎就是各项榜单中常年霸榜的那几个。

越是成熟的城市，二手房交易量越大，价格底部支撑越坚固，房价也就越真实。

而绝大多数小城市，并没有这样的价格深度。

2.

另一个参考指标：换手率。

二手房的“换手率”，是指在一定时间内市场中房产转手买卖的频率，

是反映房产流通性强弱的指标之一。

即，换手率越高，流通性越好，变现能力越强。

计算方式为：

换手率=成交套数/总户数*100%

比如，在过去的一年中，深圳共成交了73938套二手房，

虽然规模不及北上广，但换手率约为3.9%，是一线城市中最高的：

（数据来源：各地统计局，各大房产网站）

注：存量面积统计的是2016年之前的建成面积，总套数为估算

这跟深圳住宅的极度稀缺有关。

北京、上海的的商品住宅存量市场都超过了700万套，但深圳所有住房加起来只有450万套左右，

其中可自由流通的正规商品房只有180万套，每年新增不到10万；

而相比京沪，深圳落户门槛较低，人口增量显著，每年常住人口增加约50万；

人口增多、新房供应不足，二手房交易频繁，换手率自然就高。

3.

每一次换手，都是买家对房价的认可；

多一次交易，多一次强化。

只有经过「充分换手」的价格，才是夯实过的、有支撑的价格。

相反，仅凭零星几次交易所形成的“成交价”，带有极大的偶然性，偏虚。

举个例子，

一个城市A区域内有8000套商品住宅，一年二手房成交了300套，换手率3.75%；

B区域内同样有8000套住宅，一年只成交了80套，换手率1%。

二者对比，显然A区域的房价支撑力度更强，价格更贴近真实，同时房子流动性也更好。

实际上，很多二线城市不太成熟的新区，连每年0.1%的换手率都达不到，

一个3000户的小区，一年可能只有一二套成交。

那些没有人口增量甚至人口流出的小城市，更不必说。

“我们这里十八线小县城，房价都涨到1.x万了。”

但你挂出来卖试试呢，七折都卖不出去。

不是因为价格不够便宜，而是根本没有人买。

—— 房产投资不碰三线以下城市、不碰远郊，这是行业共识，请牢记。

4.

根据贝壳找房对北京、上海、深圳、天津、成都、南京、郑州七座城市做的调研，

2019年第一季度，深圳交易量TOP20小区平均季度换手率达到0.76%，为七城最高；

其中桐林公寓小区一季度的换手率高达1.87%。

七个城市换手率最高的小区分布如下：

（数据来源：贝壳找房）

这些房源的共同点是：

配套成熟、带有教育属性，且成交量多集中在低总价的小户型。

如果更看重资产的流动性，可以照着这几个特征选房子。

5.

二手房的“成交量”和“换手率”，是非常实用的指标，

可以用来衡量一个城市、一个区域、一个小区的供求关系，

从而判断房价是否扎实，房子是否有好的变现能力。

只不过，现在的房产市场叠加了各种调控手段：

限购压缩了大量购房需求，而限售则压缩了大量二手房供应。

一通操作下来，真实的供需关系成了谜...

在不充分交易的市场下，不管是价格、成交量还是换手率，多多少少难免会失真，

这也是没办法的事。

我们只能尽可能地接近真相。