原来，深圳的房价并不高_布谷新金融

1.

有个很有意思的现象。

上篇文章里提到的深圳楼盘，89平三室二厅二卫，让许多人有些难以置信：

在印象里，能做成这样的三室二厅二卫，一般都得100平米以上才够。

但深圳就是这么神奇，谁让她住房利用率高呢...

比如下面这套，建筑面积79.8平，做成了三室两厅，实际使用面积70.2平，实际得房率高达88%：

这样的房子在深圳有许多。

很多北漂沪漂最终决定到深圳定居，除了看好她的发展、能拿户口之外，

另一个很重要的因素就是：买房上车相对容易。

大概到什么程度呢？

我们不妨来做一个定量分析。

2.

市面上的住宅，不同代际的产品之间差别很大，比如，

2000年之前的筒子楼和老公房，没有电梯，也没有小区环境，普遍得房率高；

而2015以后的商品房，小区配套完善，人车分流、小区花园甚至泳池成为标配，得房率就会低很多；

不同住宅品类之间，比如高层和别墅、洋房，公摊面积也有很大差距。

为控制变量，我们都用2015年之后的高层住宅来做对比，

从不同城市选择距离较远的两个小区，计算各自的得房率。

有两点需要注明：

一、同一个城市内部对住房面积会有一个比较统一的认知，100平大概是什么样子，买家是有概念的。

一个楼盘不能跟这个认知偏离太远，否则就会卖不出去...

因此，同城市同类型的小区得房率不会有太大差异，—— 这也是我们可以用个体代表整体的一个前提。

二、建筑面积，即开发商宣传单价时用的面积，也是相关部门和机构统计城市房价时用的面积；

购房合同上也会注明「套内面积」，但它跟实际使用面积还是会有差异（有时还会很大），

不过有些房产机构会对二手房源进行实地测量，

我们要对比的，就是这个测量出来的「真实使用面积」。

3.

我们对比四个一线城市的“真实得房率”，选取的样本是2015年以后的塔楼高层住宅。

（制图：房十二；数据参考：链家二手房）

可以看出，在一线城市中，深圳的得房率遥遥领先，为87.63%；

其次是广州、上海；

北京最低，只有70.2%。

这就意味着，同样买100平的房子，深圳的可居住面积接近88平；而北京只有70平。

反过来讲，

同样获得70平的居住空间，在北京需要买100平，

而在深圳，只需要70 / 87.63% = 80平就可以。

是不是顿时觉得深圳的房价没有那么贵了？

根据房天下的数据，北京二手房均价64556元/平，深圳为60364元/平，上海51357元/平，

—— 这三个城市的房价单价都贵，但深圳可以买小一点啊。

深圳有大量位置还可以、总价不到三百万的小户型，俗称“上车盘”，

50平左右就可以做成够一家人住的两室两厅。

当然，比其他城市更高的得房率，也在无形之中拉高了深圳的住房单价。

若以北京的得房率为准，深圳房价实际上要再便宜20%左右，那就是大约48291元/平。

4.

出现这种情况最大的原因在于，以前很多项目会“偷面积”，

“偷”来的这些面积，都是赠送的。 

买58㎡送18㎡，买89㎡送40㎡，买138㎡送50㎡！ 

就是这么大方！

知道为什么人家89㎡比你家120㎡还大了吧？ 

不过，这种“偷面积”严格来说属于违建，以前报建部门管的比较松， 才有这种“福利”。

现在报建审批严格，很少再有楼盘能有这种超豪华赠送了…

好在存量市场依然很大，而且深圳的房产交易本身就以二手房为主，

So，整体上，深圳房价没有想象中那——么贵，

普通人努努力，并非遥不可及…

5.

除了深圳，珠三角的其他一些城市也存在这种情况，比如佛山、惠州。

我按照上面的规则整理了部分二线城市2015年以后板楼高层住宅的得房率，

如下：

（制图：房十二；数据参考：链家二手房）

不过话说回来，虽然这些数据跟我感受到的差不多，

但毕竟因为样本有限，统计结果难免会有偏差。

大家可以一起来讨论下，说说你们的房子建面多少，能住的面积有多少？

我先说。

我在北方某套房，合同上写的是建筑面积98平，套内面积72平米，

但把每个房间的真实使用面积加起来，只有63平...

你们去亲自测一测自家房子，说不定也会有惊喜（吓）哦。

ps，

昨天群发了一条消息，但是加错了链接，后面只好删掉了～

没有什么别的原因，就是我自己手欠犯的错...

就，再说一遍吧...

珠海横琴，是目前最适合投资的城市里最有前景的区域，

上周写到一个项目最近卖的很火，是横琴性价比最高、价格最洼地的一个楼盘：

没想到，这里还有便宜20%的洼地

这几天考察，见了一些合作上和行业里的小伙伴，也都在讨论它。

不过现在开发商惜售，只从低层开始一点一点地释放房源，并且准备七八月份上调价格。 

有这方面投资需求的，推荐去了解一下。