没想到，这里还有便宜20%的「洼地」_布谷新金融

珠海是我非常看好的城市，前段时间部分区域放开限购，

结果一夜之间，大家纷纷去珠海买房...

1. 

具体到城市各区域，横琴无疑是最有前景的那一个。

横琴只有28平方公里的城市规划用地，盘子小、设计好、规格高，

经过将近十年基础建设和产业引进的积累，几乎所有的规划已经落地执行，不会再有变数。

当然房价也不便宜，这个大家都知道，均价4w+往上，

但横琴的房子仍然最值得看好，原因很简单：

未来上涨的确定性最高。

—— 相比涨幅，确定性更加重要。

房产投资动辄几十上百万，不犯错就已经赢了90%。

可以说，横琴境内的项目，只要产权、质量、设计等方面没有硬伤，长线来看都是不错的投资标的。

横琴住宅用地少，挑来挑去就那么几个楼盘，

最近比较火的是融创的「新兴际华财富广场」，

也是我比较看好的一个项目：

性价比高，属于区域价格洼地；唯一的低总价江景海景房。

可以单独拎出来写一写。

2. 丑话说在前面

先说这个楼盘最大的一个缺点：

住宅和办公同在一栋楼上，可能会比较影响居住体验。

—— 这跟整个项目综合体的设计有关，内部设有住宅、办公、餐饮、娱乐等各种功能，

生活方便的同时，多多少少会影响到安静和私密性。

另外一个瑕疵是，燃气没有入户，而是只通到了项目门口，

想开通的话，需要业主向燃气公司申请。

不过整体瑕不掩瑜，这仍然是一个高性价比、非常值得入手的项目。

3. 价格和地段

我们来看其中的住宅，也就是我们可以选择买入的部分：

1号楼的3 - 14层，都是60平以下的小户型，

目前在售的房源均价3.3 万 - 3.7万。

（项目效果图，靠海的一面为北）

横琴的小户型住宅本就不多，有一个算一个，单价都在4万以上，

新兴际华财富广场这个价格这个位置，堪称整个横琴最高性价比。

位置在中心商务区，与老香洲、澳门隔江海相望，东面约1.2公里就是金融岛。

（项目地址）

金融岛是金融类企业和总部经济的聚集地，也是横琴乃至整个珠海购买力最高端、旺盛的区域。

我们可以参考金融岛内一个比较好的项目：中国铁建，

同样的综合体设计，中铁小户型最新的成交单价大约是4.4万（已经卖的差不多了，感兴趣的可以加文末的小助手咨询）。

而与它们相隔1.2公里的新兴际华只有3.3万 - 3.7万的单价，怎么看都很划算。

（新兴际华 - 金融岛站）

4. 项目定位

单价上的优势只是一方面，

其实这个项目最大的卖点是：“横琴唯一低总价的海景房”。

从上面的地图我们能看出，项目临江望海，

因此景观自然不差：

（实景效果图，点击可放大） 

横琴城市规划用地28平方公里中，能占据一线江景海景的只有五公里（被称为“横琴炫彩五公里”），是寸土寸金的金边沿线。 

这个项目刚好就在这个范围之内。 

北面的户型可以看到江景海景，以及隔壁香洲和澳门的城市景观：

（实景效果图，点击可放大） 

总的来说，

这个项目的外部因素如区位、地段、景观这些，都是高配；

但在内部设计上，居住和商业混合，又以小户型为主，

因此它的定位不会太高，更偏向于海景房中的「刚需」。

—— 位置好、配套全、又有超级无敌江景海景，关键是总价便宜（最低只要150万），

这样的房子租金收益高、流动性好，非常适合投资。

5.  选择建议

基于这个定位，我们在选择户型时的思路就很清晰了：

这个项目解决的最大的痛点，就是给普通中产一个在横琴低价买海景房的机会，

所以，能不能看江看海很重要，

不管是将来出租还是转手，这都会是客户非常在意的点。

我们来看1号楼住宅部分三楼的户型分布和大致单价：

（点击可看大图）

综合户型、朝向设计和定价，可以看出：

46平是「主力」，数量最多，价格3.3万 - 3.6万不等，

北边户型可看江景海景，南面户型无江景，南北向单价相差2500元左右；

58平东北向是「稀缺」，有两个方向可看江景，单价最高，3.7万起；

39平是「边角料」，东西朝向，无海景，

但面积最小，有上车溢价，因而单价跟南向的46平差不多，3.3 万 - 3.4万；

同理，北向的58平单价因为户型大，单价低于北向46平，3.5万。

基于此，我的建议是：

如果资金充足，就去选择最贵的58平东北角的二居室：

低楼层单价3.7万左右，总价约215万，中产完全接得起盘。

稀缺双面江景海景、数量少（每层只有1套）、二居更适合家庭，—— 几个因素叠加，未来的升值空间更大。

算一下其余几个户型的总价：

北向46平，约166万；

南向46平，约154万；

39平，约154万；

南向58平，约203万。

北向58平，约203万。

我建议的选择顺序是：

北向46平 > 西北角58平 > 其他

北向46平和南向46平的总价只有12万左右的差额，放进首付里不过三四万，

加4万换江景海景，值。

而小户型租金回报率更高、上车门槛更低、更受投资客喜爱，

因而北向46平也比西北角的58平更有优势。

6.

另外，楼层越高，单价越贵。（上面提到的参考价都是低楼层的价格。）

但这个项目看江景的一面没有其他建筑物遮挡，因此对层高的要求可以放宽一些。

如果从纯投资的角度来看，中楼层足够了，

—— 相比起高楼层，中楼层价格更便宜，涨幅也不比高楼层差。

在这个项目里，可以从5 - 10层中选择最便宜的那一层。

综合以上，汇总起来就是：

户型上，东北角58平 > 北向46平 > 西北角58平 > 其他，

同等户型下，选择5 - 10 层中总价最低的那一套。

楼盘的销售策略是从低楼层开始卖，目前3 - 7层在售，8 - 14层后续也会慢慢放开。

如果是纯投资，现在就可以去买较为便宜的5 - 7层；

如果有需要自住且对高层有偏好，可以提前关注下 8 - 14层的开盘动向。

ps，

附上横琴买房的贷款政策：

（点击可看大图）