买房，选「物业费」贵的_布谷新金融

1.

最近有篇文章《当小区难以挽回地走向衰败》，特别火。

中心思想就是：

大多数高层住宅小区折旧速度过快，在20年房龄时就已破得不成样子，且难以逆转。

如果想要一直生活在较好的小区环境中，唯一的解法就是不停换房。

毫无疑问，这种情况是客观存在的，对于我们买房也非常有启发：

一、房龄老到丧失金融属性、或者大幅削弱金融属性的房子，不建议买；

一、物业很重要，其他条件相同的情况下，选择物业最好、物业费最贵的那个小区。

但如果继续往下发散，比如用文中“某小区从富人区到价格洼地，只用了住房寿命一半不到的时间”这种特例来推导到全局，

得出类似于“买房只能买新房”、“老城区终将没落”、“老破小没有未来”这样的结论，就走偏了。

真相是，小区会衰败，但地段永存。

2.

我们必须承认，所有的房子都会折旧，

但折旧有一个阈值：是否会影响贷款。

如果房子实在太老，老到影响贷款的程度，升值就会受影响，

因为下家接盘的压力太大了。

当然，贷款政策并非一成不变，

在房子已经进入存量市场的城市（比如日本东京、国内的北京上海），银行对房龄要求就会相应松一些，贷款审批上也更加灵活。

另一个事实是：不同的小区，折旧速度是不一样的。

很多国家对房子的维护非常好，

比如欧美一些发达城市，一百年的房子照样住人；

再比如隔壁日本，几十年的房子依然在投资市场中流转。

哪怕是在国内也有不少正面案例。

十公子在深圳见过很多十几年的小区，并没有很多人想象中的衰败，反而依然是二手房交易的主力军。

我们不必去深究其中的运行机制，但至少可以说明，“小区衰败”的问题并非无解。

当然核心还是花钱维护。

目前在我们国家，小区的维护主要是由物业来实现，好的物业有助于房子的保值升值。

因此，买房要选好物业，物业费贵点是值得的。

以上，就是“当小区难以挽回地走向衰败”这个事实，所能给我们的全部实用指导。

但由此而唱衰“不够新”的小区乃至老城区，实在大可不必。

3.

市区老房子涨不过近郊地铁新盘，有一部分影响来自楼龄（也就是前文说的“小区衰败”），而且往往只出现在特别老旧、影响贷款的小区中，

但最主要的原因，仍然是购买力的迁移。

之前说过，房价上涨的三大引擎：

货币超发/通货膨胀；城市发展；区域内产业和配套的完善。

市中老破小，因为片区成熟，区域内的配套不会有特别大的升级；

因此房价上涨主要靠前两个驱动。

而近郊地铁盘，则还会享受一部分区域发展带来的增值。

但，并不是所有的郊区都能发展起来。

一个城市可以扩大，却不会无限扩大；新区会建设，市中心却很难转移；

城市发展到一定程度，就会开始由建设转向运营，

不停地造新区是极不划算的，任哪个城市也吃不消：

城市建设实在是太贵了，每向外发展一分，都要有配套的七通一平、地铁、公路、绿化…

而这些基础建设每一项都花费不菲，一公里地铁的成本以数亿元计。

你们可以摊开城市地图看看，地铁（含规划）最密集的地方，是不是都在传统意义上的市中心、老城区，

—— 这里的每一寸土地，都是用真金白银砸出来的，绝非郊区几块新地皮可比。

想象中“老城区被废弃，人口转移到新城区”是一件非常违背经济规律的事，

而违背规律的新区发展都不怎么样。

有个数据可以参考下，  

一个城市朝着一个方向向外发展出5公里的成熟地区，大概需要5-10年。

—— 扩建城市可不是只是动动嘴皮子的事，如果不是老城区不够用了，费时费力费钱建新区图啥？

请记住：

建新区，是为了扩大市中心的辐射范围，容纳更多的人口，

而不是转移市中心，闲的没事把人口从老城区往新城区倒腾着玩儿…

4.

在我们这一代人的有生之年，一定会见证核心城市面积不断扩大的过程，

因为我们赶上了城市化、大城市化的历史浪潮；

但想看到市中心发生位移，很难很难。

纽约发展了上百年，曼哈顿仍然是人口密度最大的区域，华尔街依然坚挺；

东京都市圈扩大到了一万三千平方公里，中心还是23区；

上海外滩100年前就是市中心，如今依旧是房价高点；

......

你大爷还是你大爷。

是的，小区总会无可避免地走向衰败，

但同样的衰败幅度，市中心的房有银行收，远郊外环的小区打折都卖不出去。

小区会衰败，但地段永存。

5.

最后说句打击人的话：

有的小区衰败起来特别快，更大的原因在于它本身质量就差，地段配套不好，也没怎么升值过，

—— 既然如此，业主在维护上自然是既不想费心思也不愿花钱，甚至还想搬走。

而地段够好、价值够高、人气够旺的小区，多缴点物业费根本算不上天大的矛盾。

真正的衰败，一定是从「缺乏人气」开始的。

你们可以留意一下空置在老家一年只住十几天的房子，

不管盖的多好，两年就会荒废的不成样子。